全文概要：

不怕调控，十几年来啥时候调控停过？又啥时候跌过？就怕哪天像东北小城一样，不调控。

上个礼拜零零碎碎出了很多调控政策。白首给大家说人话地梳理并且解读一下。

➤ 打补丁——房产赠予五年内仍然算原业主名下、受赠人需要满足上海房产限购条件。

其实很纯粹的系统打补丁，由于后期税收过高，所以近些年赠予已经不怎么操作，涉及比例很小，基本上没有什么影响。

➤ 堵后门——再次三令五申强调禁止经营贷、消费贷和信用贷流入购房资金。

更多是心理影响，也没有什么用。能够保证正常合规的房贷能够按时审批、放款就可以了。现在这两条都有点艰难，甚至有传言，房贷都要被停掉，更别说这种幺蛾子的东西了。

其实现在上海买房比的不是钱，比的是资格和历史记录，所以这种操作在以前多少还有点用。但是在今年1月份之后的上海房地产市场上，其实已经没有什么是执行的意义，无非就是给大家一个心理预期，信贷是很严格的。

➤ 半劝退——房贷加息。

相对还算是保护首套，加息0.35至5%，二套就开始大幅压缩利润，加息0.45至5.7%，这种对二套房变相加税的做法，无非就是告诉大家，别买第二套房了，就差明面上说，二套房的房贷拒绝了。

毕竟想买二套房的人还挺多，这确确实实会让一部分二套房改善的人退出市场。至于会退出多久就不好说了，还要看房贷是否松动，但预计一两年逃不了的。

➤ 留后手——住建部再次强调涨幅过快的城市会问责省级政府。

给地方管理部门留下了一个压力，也逼迫他们主动积极地自己想办法，怎么去搞定自己的统计数据。虽然概率不大（毕竟不可能出现哪个省长是因为调控房价不力被弄下台的），但也不排除各个地方会有一些挖空心思的动作。

比如说重新划定限购的范围，或者重新调整一手房预售证的时间结构和价格结构，就像以前我们一直操作的方式，就是批预售证的时候，综合时间、市中心和郊区的房源数量比例，调节月度一手房的均价。

但是地方政府到底能玩出多少花样了，还真说不定。

至少在上海，房价具体到各个小区其实是不会跌的，无非就是在数据统计上进行结构性的调整，房产价值的趋势跟上面这些花样都没什么太大的关系。本质上是三种基本上不可能解决的矛盾。

➤ 一是上海城市发展速度与强大人口吸引力，相对于杯水车薪的保障房体系之间的矛盾。

矛，是不可能去改变的，没有人会去动这个心思，上海发展越好，谁都开心。何况在上层心中上海的地位，大家心里也有数，关系着整个国家的脸面和整个长三角经济，全国经济的粮仓，怎么可能为了房地产调控让上海发展减慢一分一毫？

城市的人口吸引力会越来越强，无非就是结构性的腾笼换鸟，高收入的自然留下，低收入的觉得日子难过，也就走了。

但说到盾，我们的保障房体系就比较薄弱，怎么说呢？现在保障供货的主体其实是公租房，而操作模式无非就是市场价打七折。

那么好了，它的锚点在于市场价，而市场价本身就是随着人口流入与收入阶层替换不断往上走的，所以实质上并没有锚点，无非就是给了一个租房打七折的小福利，仅此而已。租房久了的高收入群体，就是个巨大的潜在购买力池，蓄水越久，量越大。

➤ 第二个是货币大量供应的通胀压力，相对于人民群众急迫的资产配置需求之间的矛盾。

矛，也是无法解决的问题，因为需要刺激经济复苏与增长，尤其是在如今的背景下，不可能为了上海北京调控个房价，在全国的层面调整货币供应量。但是只要货币放水了，上海北京肯定是物价走的最快的，也是百姓手头资金最充裕的。

而在盾这方面，就比较头疼了，基本上一时半会儿也解决不了，股市、基金、保险、理财产品有多让人蛋疼大家心里也有数。在京沪的人不买房子，还能买啥？总不能为了提振经济，家家户户去买八台国产车吧？哦，对了，没有车位，而且轮胎落地就贬值。

➤ 第三个是配套不断落地的实质性价值增益，相对于明面上房价统计数据的矛盾。

前面也提到了，城市发展不可减缓，甚至于要加速固定资产投资的。

一个地方本来没地铁的、现在有地铁了，本来没有商场、没学校、没医院的，现在都配齐了，质量还挺不错。这个地方生活条件好了，房产必然价值增益，人家都想来居住，买的人多了，价格就涨了，是客观规律，天经地义无可厚非，硬是要把价格控制在原有水平，并不符合市场供求之间的规律。

➤ 调控不可怕，就怕哪天不调控了

所以如今已经多多少少有点过度的调控动作，是一个压弹簧的行为，把市场的能量强行往下压，这根弹簧受压制的力量越大，终有一天会回弹，压的越狠，回弹的幅度越大，这个道理相信大家都会明白。

换一个方式理解更直白，凡是调控的城市，调控的越狠，说明房价上涨的动能越足，这才需要强行压制。

反过来说，如果一个地方房地产价格是不需要被调控的，也说明这个地方房子不会涨，这就是为什么上海，北京十几年来一直处在房地产调控中，而谁见过东北二线城市做房地产调控的吗？扶都扶不起来、救都救不起来，还要做什么调控呢？这种地方换了你，敢买吗？

➤ 总结：

现在很多朋友们都说买房要趁早，就连送房子也要趁早。没错呀，从动能和机遇来看，现在反而是最合适买房的时候——只要还有房票。

如果看着有调控就害怕不敢买，这十几年来，哪一次调控过后，不让你弹眼落睛呢？到今时今日，估计泪早就流干了。

7月30日（本周五）晚7:00-8:30

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