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近一个月，市场上消息很多，不说真真假假吧，但至少，方向和现象很乱，有必要一起来分析下。

今年整个购房局面：一手供应量又创新高，大幅度挤压二手的成交量。

宏观来看【上海新盘供应量】，据最靠谱的CRIC数据显示：

2021年，905.6万平方米，是2019~2021年间的最高值。

别急，去年、2022年1041.8万平方米，又刷新了2021年的记录。

也还别急，今年、2023年，上海市府早已“官宣”了：

新盘供应量，“或创新高”。官方说法是超9万套，业内预计在10万套多一点，有些对高周转非常熟练的房企，能在拿地10个月内就开盘的，所以会比用拿地周期均值估计得稍微多个5、6个盘、小1万套的样子。

也就是，几乎可以确定是2019年来供应量最高的，而且最近三年，一年比一年多。

“喜新厌旧”是与生俱来的人性，毫无疑问，一手大潮自然挤压了二手房的市场份额。潜在购买力转移，本来想买二手的，转而去看一手了，一手推盘时期广告漫天飞、被吸引很正常。不过，今年的二手房市场，可不简单，妖得很——很明显地有老业主“额外”抛盘。

上海二手房还遭遇了“净身”+“抽贷”的突然抛盘，但明显只是短期的冲击，时间不长、力度不大。

一类“新增额外”是要获得“名下无房”的一手基础分，尤其是有些锚定了一二手价格倒挂差额比较大新盘的，这些业主在抛售的时候，为了尽快脱身、跟丢拖油瓶似的，确实有一些降价的行为，但是降价不多，也不会影响整个二手的价格体系。

第二类“新增额外”是“破财消灾”的——3月中旬突然开始严查下图这事了。

当初是想低利率、多筹集点钱买房的，热门的新盘不是有倒挂价差么、看起来又崭新靓丽，然后呢，新的大房子买好了、贷款也背上了。

上海买房的资金可不小啊，现在却突然要筹集资金赶紧偿还。

敢不偿还、结清贷款吗？万一定性为骗贷之类的，那就真的“手里捧着窝窝头~菜里没有一滴油~”。

前两年刚买的新盘房子，没到5年禁售期，无法套现，所以只能抛售原来持有的房子，降价急售是必然的，保命啊！

而且前两年刚买的新盘也不是100%房款都是贷来的呀，抛售一套二手老房子大体上也能覆盖新房总价5~7成的贷款了。

面对抽贷破财消灾性的二手抛盘，不只是上海，而是全国好几个发达的大城市（不发达的城市根本不存在这类“投机性买房”的冲动呀）。

上海到底有多少比例、多少套数涉及，白首不知道，相信连银行和监管机构自己心里也没数，毕竟表面上的手续都是合规的，就看严查到什么程度了，深度和广度都是可紧可松的橡皮筋。

“净身”+“抽贷”的突然抛盘，会在3个月内让二手房看似有降价，但实际价格体系并不受影响，3个月后会回归。

不过呢，需要破财消灾的也不会太多，毕竟绝大多数人都是老老实实、本本分分的、不会动这种歪脑筋，10户人家里面未必有1户，20户里面也未必有一户吧？在这座城市，大家生活体验总是有的，亲朋好友、同事邻居，社会的大致情况还是有数的。

那我们就满打满算、哪怕20户里面有1户需要抛售二手房来破财消灾的，按照比较可靠的挂牌收据，链家现在挂了14万套，无论是看比例的5%、还是看绝对数的7千套，其实都不严重。

这几年上海二手房正常月份的交易量在2万套上下。天气太热了、太冷了、连着一个礼拜下雨了、一个月是30天还是31天都会有影响，波动幅度在上下3千套之间，属于正常的范围。

3月中旬开始严查、4月份开始为防抽贷、提前偿还而抛售，极限的7千套最多三个月也就被市场消化了。

其实为获得名下无房的“净身”式抛盘，也是批量集中在眼下的三个月，绝大多数想净身去打新的，现在就操作了，不至于非要等到自己看上的新盘出认筹公告吧？

只不过在这三个月期间，由于有壮士断臂式的抛盘套现，加上自媒体向来哗众取宠+断章取义的博眼球做法，市场面会飘着各种看着挺吓人的标题和信息，什么上海二手房暴跌20%、降价200万什么的，都有可能、甚至可以说在预期之中。

1、二手降价抛盘密集的时间也就在三个月内，超过三个月，那就由不得违规的人主动了，楼市风云变成《监狱风云》+名下所有房产都明年法拍房见。

2、我们在未来的三个月内确实会看到挂牌的降价和交易记录的降价。但千万不要被这些价格给误导了，以为目前的二手房就是这般价格——不可能，这只是一个小区里极个别走钢丝翻下来的业主，他们代表的只是整个小区的最低价，而且不是市场化交易中的最低价，而是花瓶当尿壶的救急式最低价，可遇不可求。

买到算是运气好，买不到的话，三个月后请忘记这个价格。

3、三个月被消化之后，二手市场会恢复常态，包括挂牌量，成交量和价格体系——聊到这里大家应该明白了，其实二手房的价格体系并没有被打破，只是会在三个月之内出现一个小比例的房源大幅降价，仅此而已。

新盘供应量虽然大了，但需求增加得更多，“打新”的难度只增不减，而且，还涨价了。

稍微宏观点来看，今年一季度上市的新盘，平均认购率达到180%，高于去年全年的150%左右。而且8成以上的项目当天清盘、中高端改善项目的入围积分整体都有小幅上涨。

眼前的，4月底刚批的第四批次新房，一共24个盘，备案均价66877元/㎡，较上一批次上涨了约6800元/㎡，这个幅度可不小。

简单来说，虽然新盘整体涨价10%，但8成的楼盘是被抢的，而且抢的程度比去年更激烈。

换句话说，新盘的一二手价格倒挂，在明星板块和热门板块仍然有，但已经明显小很多了。

抓几个典型来看，先说豪宅。

今年第四批次最贵的【云锦东方】云筑（二期），单价16.49万/㎡，较上一批均价15.08万/㎡，涨了近10%，当然，谈钱太俗，谈钱，壕们也不缺。

176-467㎡，不但高层，还有联排别墅呢！

各位壕们，激动吧？

瞎激动啥呀，高层+联排别墅，一共才105套，入围比为2.0，真不够分的，超高分是逃不了的、15年以下社保的，连去现场看一眼都是浪费时间。

再抓几个典型，市区非明星板块的中高档楼盘——在上海，算是普通的房子。

按常理，哪怕在下支角里面，杨浦的地位也不算高吧？就算是内环内的杨浦，也比内环内的虹口低了一大截吧？

杨浦区、已经出了内环线的上海缦云（也叫缦云嘉苑），纯高层，今年第二批次在3月29日首次开盘，11.98万/㎡，3个小时都不到，卖光了。这次第四批，入围比为2.0，价格还是11.98万/㎡——已经达到了杨浦高层价格的“天花板”了。

这里要补充一下，杨浦内环线内、紧邻鞍山控江商圈的仁恒海上源，卖到最贵的最后一批，也就11.98万/㎡——也就是说，今年杨浦内环线外，卖出了去年内环内线内的价格，而且，去年的，还是仁恒……再而且，距今，也就半年。

大家自己摸着小心脏说，今年一手价格，涨了没？涨得过分不？

就这样，上海缦云所谓的参与第四批次集中供应，一共就推出26套房。

杨浦另一个新盘，瑞仕云曜璟庭，10.99万/㎡，4月25日第一次开盘341套房，不算少吧？嗯，卖完了。

杨浦区江浦板块保利建工海玥天汇，大区位很好，内环内嘛，但微地段杨浦人民看了直摇头，就这，认购率是383%，就跟去年这个时候抢购大白菜似的。

闵行，不管上支角、下支角都不算它吧？只能算是市区而已。

古美，放在闵行区里也只能算是中等偏上、不算是闵行一二三吧？状元是莘庄、榜眼是金虹桥，探花是七宝。

但就是古美，今年新盘“建发璟院”开了512套房，均价8.91万/㎡，结果2520人认购，认购率492%，一套房，5个人抢——这还是销售已经在认筹前劝退了很多积分完全没可能的客户后的结果。

倒也不是建发的房子造得特别好，今年出来的古美华府二期，认购率也超过了400%，别急，还有。

就连在闵行吴泾、氯碱化工总厂、被铁路网封锁的“象屿招商公园1872”，两次开盘都卖了个一套不剩，认筹率也超过了400%，吴泾呐，上海人都不敢去的地方……非要谈环线，那也出了外环线了呀。

2023年的一手房，但凡看着、听着还稍微像点样的地段，涨就涨了吧，却还是买不到。

回过头来说，能不拼个10年以上社保就能买到的新盘，这样的大潮都托不起来，要么地段实在不行、要么产品有硬伤。以后二手想卖出去就头疼了。

二手最近三个月，是个捡便宜的机会，但三个月后，不要再想着大折扣，没可能。法拍房也可以同时盯着，其实以现在法拍房的折扣率，就跟违规贷款、破财消灾的抛盘一样，甚至折扣率还更大点呢，毕竟，上家“出事的情况”还真是差不多的呀。

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