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法院交房后，被70岁老人占用，怎么办？

法拍房，不正确收房

会产生怎么样严重的后果？

——可能被70岁老人占用

1、法院协助交房后，竟被70岁老人占用？！！

2023年2月6日，一位李先生突然来访，他说他的房子被人占用，被一个70岁的老人占用，希望我们能帮忙清收。

李先生的经历及遭遇：

• 去年的9月份，他们一家在XX机构的帮助下，花了500万拍下了徐汇区的这套学区房；

• 2022年11月30日顺利过户拿到产证；

• 2022年12月2日在法院拍辅&执行债权人律师的见证下顺利收了房，且签收了《拍卖标的移交确认书》。

• 本来一切都顺顺利利的，没想到今年的1月中旬，一位70岁的老人强占了他的房子，是前业主的堂哥，占用人说前业主欠他60万且用租抵债一直到2030年；

• 现在他已经报了2次警，去了1次法院了，但没有用，这个老人还是强占着他的房子；

• 之前帮他拍房的机构，现在电话都不接了，警也报了2次了，法院也去过了，但一点用都没有，实在没办法了，经朋友推荐来找我帮忙。

坦率的来讲，这样的案子，我们不愿意碰，原因如下：

所以一开始，我是拒绝的，真的不想碰这样的麻烦哈~~再说我们自己的案子都忙不过来了，还接这种可能吃力不讨好，有可能得罪同行的案子？！！

但当看他一副走头无路的样子，想起了当年初入法拍的自己，心又软了。

要不先研究研究，如果搞得定，就帮一把，实在搞不定，那我也是爱莫难助。

2、袋鼠仅用15天完成了此房的清收

我们用了3天，研究了案件的前前后后，也调到了这个案子的所有相关卷宗及信息，且派人盯了占用人整整2天，于2023年2月9日下午14：07分最终接受了李先生的委托。

2023年2月25日上午10点，做好了相应准备的我们，去徐汇的房子处着手收房事宜；

于2023年2月25日下午15：08清收完毕，考虑到刚清收完毕还有一些反复，派了2人24小时看守，最终于2023年3月3日完整的、安全的交还给了李先生一家。

这是不是你心中的疑问~~~接下来，一个一个来解答哈~~~

3、交房后，再被占用，为何法院无法协助强制清收？

李先生找法院不能清退，是因为李先生之前已签收了房屋，且签了这份《拍卖标的移交确认书》。

这是2022年12月2日，李先生在法院指定的拍辅负责人+债权人律师的陪同下收了房，且签了《拍卖标的移交确认书》，并提交给了法院。

这份确认书是会上传到法院系统的，一旦上传，此法拍房就已进入了结案环节。

一旦结案，如再发生这样的占用纠纷，执行法官大多只能协调，不太能调动法警进行强制清场收房（除非有特殊的理由及原因），这也是为何去了法院却依旧无法清退的原因。

这是被强占后，买受人、前业主（被执行人）、债权人律师、占用人一起去法院见法官后的笔录。

从这份笔录中，我们看得出，被执行人+占用人搞这么一出，就是想重新谈执行款分配的事，想分到更多的钱。

但执行款分配的事早已签字定案，且本来就资不抵债，债权人肯定不会同意，这种情况下，法官能怎么办？只能驳回占用人及被执行人的诉求。

到李先生这里，法官能做的事，只能确定了李先生权益的合法性，但矛盾无法解决，协调无果，占用的老人怎么肯自动搬走？

因为之前已经交房给到过李先生了，现在这种情况下，执行法官无法申请调动法警协助李先生来一个强制清场的。

4、房屋被占用后，买受人报警无法清收，为何？

看上图，这是两次报警，警察的处理方法。

为何之前李先生两次报警，警察只是温和处理，记录及协调？

• 因为之前报警时，李先生提供的人证+物证不足以证明这个70岁的老人是非法侵入他人住宅，没有足够的证据证明，没法以非法强行闯入他人住宅来立案。

• 所以警察只能以民事纠纷来处理，警察能做的事是防止肢体冲突及以劝解。

有人会问，有了这份笔录后，再次报警，会不会效果更强一些呢？

会，但仅仅是加这一份笔录的话，还是不够，而且110报警的警察是不可以强制清场的哦~~~

5、袋鼠是怎么清场的？

打110报警搞定的！

是的，你没有看错，李先生这种情况只能打110报警处理，这个阶段找法院、找法院的拍辅是没有用的，搞定不定，只能打110报警才能处理。

你刚才还说110报警的警察是不可以强制清场，而且之前已报过2次警，都没有搞定，你现在又说是打110报警搞定的？？！！！玩的哈~~

先来学习一下刑法245条，再接着讲~~

《中华人民共和国刑法》第二百四十五条规定：

非法强行闯入他人住宅，影响他人正常生活和居住安全，具有下列行为之一的，应予立案：

接下来，来跟大家讲讲我们的清场逻辑及步骤：

先弄清楚，为何之前李先生两次报警，警察只是温和处理，记录及协调？

• 因为之前报警时，李先生提供的人证+物证不足以证明这个70岁的老人是非法侵入他人住宅，没有足够的证据证明，没法以非法强行闯入他人住宅来立案。

• 所以警察只能以民事纠纷来处理，警察能做的事是防止肢体冲突及以劝解。

2023年2月25日上午10：00，我们再次报警，这次报警我们做了哪些准备？

• 早就观察过占用人，此时他在屋子里；

• 执行法官到了现场；

• 申请执行人律师到了现场。

敲门，报警，我们&李先生、执行法官、申请执行人律师、占用人一起到警局做报警记录，此次报警的目的就是补足证据，定性老人强占房屋的不合法性，他这种行为是非法侵入他人住宅行为。

警察在听取了法官+律师的证词以及提供的证据后，会清晰的告知老人强占房子是属于非法侵入他人住宅行为，警告他不要再发生了。

整个过程一定要在警局的录音录像中完成，报警后去做笔录时都会有的。

第一次报警+录取证据时间不长的，40分钟差不多就结束了。像这种蓄意强占，老赖的行为，占用人不可能就这么轻易的走人。

果然，从警局出来，老头立马飞奔回房屋处来，想再次强行入内，好了，这一步很关键的。

在我们去警局的这段时间里，留在现场的小伙伴，在警察明确告之占用人的不合法后，立即贴告示+开锁，一定要阻止老人再次入内。

之前会大打出手的老头，肯定不会就这样放弃，会有冲突，这次再打110报警。第一次报警，法官和律师在补足完相关证据后，就已离开了。

• 第一次报警，警察告知他这种行为是非法侵入他人住宅；

• 第二次报警，警察给到他的就是警告了，并清晰的告之这个老头再有第三次的话就可以立案了，一旦立案是可以处三年以下有期徒刑或者拘役。

好了，到这里，这次收房的主要工作就完成了90%了，接下来就是消耗战了~

这样清场收房，不仅补足了之前李先生收房时的证据不足的漏洞，还让这个老头不敢再来了，解决了后顾之忧。

下面这些截图，是我们清场前的一些准备工作，以及清场后的管理细则，有兴趣的可以看看。

这个是为2月25日报警做的准备工作之一：

业主应该怎么说话，不要多说，不要少说，要说最核心的话。

其他的配合是我这里去对接，李先生作为业余选手，只需要做好他应该做的事。

原准备19日去清场收房的，但因为一位证人当天到不了场，后来推迟到了2月25日。

上图是为报警收房做的准备工作之二：

这是我对接好所有的人员后，需要李先生配合的部分的工作清单及特别说明。

玩法拍，就得严谨，细微处不要出错，这样才能把风险排除在外，法拍这个游戏我玩得溜~~处女座的我，严谨、细节控、周全，这样玩游戏才是我的最爱~~~呵呵~~这样的游戏才不会太无聊哈~~~

这是第二次报警后，老头再次回到房屋处的部分录像，这时打的是消耗战了~~

这场消耗战从中午12点一直持续到下午15：00，我们是轮番上的，老头是一个人，哎~~有点欺负人哈~~呵呵~~全程录像的，以防万一，以免说不清楚。

这个过程是有点辛苦的~~但一定要坚持住，要在这一天让老头策底明白，对手很专业，法律部分的空子已没得钻有了，最后一点就是想仗着70岁的年龄，折腾折腾也许我们怕了会松口之类，结果几个小时消耗战下来，他发现最后这一点希望也没了，那么这次收房就真的可以全部结束了。

这个战术是在经过多天的观察后定制的，不是每个老人都可以这样清场的哈~~不同的人，不同的背景，所用的战术是不同的，不要随意照搬~~~切记切记。

看门上，这是我们之前准备的告示及相关文件，一定要贴的~~贴好，拍好照片保存好，告之事件就完成了，之后老头再来闹事，说什么房屋内有他的东东之类的，这个告示会起到很重要的作用的哦~~

6、清收后的管理工作及注意事项

一直到2023年3月3日，我们的人才从李先生的房屋内撤离，而交接相关的工作，从2月27日就已着手，中间会有几天两波人会重叠，这样才更安全。

李先生是业余选手，没有手把手+系统的指导还是很容易出错的，每一步我们都会有专业的人到现场，协助他进行沟通+叮嘱，确保安全无纠纷。

上图这4条，是写给装修团队的，装修工人每天的人都不同，如不做特别说明，让老头再一次强行入内，虽说报个警的事，但不让他入内才是最好的嘛~~

装修团队也有他们应该承担的责任及义务，这样告之后，如因为他们的原因出了问题，也是负责任的，这样才会更上心。

还要规避，万一装修人员与老头冲突造成的风险，细品第三条和第四条~~~应该能读懂嘛~~

管理风控，就是把万分之一可能会发生的事，都要管理好，不就是没有风险了嘛~~

7、反思：这个交房后再被占用的案子，在哪里犯了错？有没有办法规避这样的占用？

在正式接受李先生的委托之前，我们对这个案件的背景进行了调研及梳理，这位被执行人及这位“堂哥”之前就去法院提出过数次执行异议，这么明显的风险警示，在参拍前应该告之，收房时应留好足够的证据，收房后应做好管理。

可惜之前没有人给过李先生任何的提示及警示，说的是与这个案子相关的所有人哦~~

李先生前2次报警之所以无效，就是因为收房时的应留的证据没有留下，收房后又没有管理好，没有及时收集到“堂哥”非法侵入他人住宅的证据。

如果是袋鼠操盘的话，在尽调时就会进行风险警示；在收房前会定好应对风险的方案+留足报警处理所需要的证据；收房后会给到客户一份清晰的“收房后管理手册”。

如果做好这些工作，买受人李先生遇到的这些事，都是可以规避的。

下面，会有两个案例，来讲袋鼠是如何正确收房的。

袋鼠案例：

法拍房，如何正确收房！

➤ 案例1：如尽调期发现风险，就可以合理规避掉！

这是我们2022年10月份的案子，看看我们在前期尽调时怎么做风险警示➕怎么正确定收房➕收房后如何管理的。

风险嘛~~既然知道了，那么收房时及收房后肯定得做好相应该的安排及管理。

收房时要做好留证，以及存档管理。

告示及相关的文件也是不可缺少的。

如果李先生&协助的团队之前做了这些，也就不需要再费这么大的劲帮他重新补齐证据了。

总的来说，如果之前的工作做得严谨一些，证据链全一些，收房后好好管理，被再次强占这事是可以被规避的。

➤ 案例2：尽调时就已发现，收房后会有人上门闹事，就设置好陷阱，等人上门，火速处理！

2020年，我们曾经购买过一套黄浦的房子，收房一周后，有一对60~70岁的老夫妻竟然想撬锁强占，我连门都没让他们进，一次报警就把这事处理好了，明确警告他们这是非法侵入他人住宅的，立案后可处三年以下有期徒刑或者拘役。

这对老夫妻之前是玩小贷的，专业选手，李先生家的“堂哥”与他们对比，完全是业余的。

点击链接查看详情： 法拍九年踩过的那些坑——法院交房后前债主欲破门强占，怎么办？

这上案例详细讲解了：

想了解，袋鼠是怎么正确收房的，就去看这个案例嘛~~

总结：

收房中的任何一个细节，

都可能搞垮一次法拍

在如今的上海楼市当中，相较新房和二手房而言，法拍房是一种可以以最快速度买到房子的购房手段，但风险与之对等，也有可能是最慢的，其中的关键就是收房环节，即便是标注“空置”的房源，也存在“地狱难度”的收房风险。

虽然收房环节几乎是整个法拍过程当中的最后、最关键的一步，然而也极有可能是最惊险的一步，因为官方机构并没有相关的服务，更没有义务为收房保驾护航，往往只能靠购房者自己操作，而市面上大多数辅拍机构在服务过程中最弱的一个环节偏偏是收房，不仅缺乏流程管理和风险管理能力，甚至抱有侥幸心理。

完整了解并监控整个收房过程，避免任何一个细节摧毁之前所有的努力，是一次成功法拍的重中之重，有兴趣的可以来找袋鼠，我们一起深度交流交流！！！

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