烂尾楼“无期徒刑”的几个痴心妄想
发布日期： 2022-07-22
白首上一篇解释清楚了：烂尾楼本质上是结构性封顶的建筑。
➤ 半成品也有价值，但无法正常兑现
下占了地皮，国有建设用地本来就是价值，上有钢筋混凝土，土建部分至少一半完成了。也因此，理论上讲，虽然没有达到居住的标准，但土地加建筑的在建工程本身价值并不低，总销售额10个亿的楼盘，到这里至少可以值4~5个亿。
问题在于价值兑现很难。
作为购房者来说，没有竣工收房就没有小产证，而且就这么个工地，二手房市场普通购房者是不可能去接盘的，交易中心也没法过户，小产证没有呀。
唯一的希望就是在建工程被另一家开发商给收购了、继续建筑完成直到完全竣工，哪怕品质感打折的竣工也好。
➤ 收购款一次性支付额过高，大多数不会有下家接盘
理论上讲，花5个亿去收购一个值5个亿的在建工程资产，并没有亏，甚至3-4个亿就可以折价收购。
这种事儿有，但是从全国总体来算，很少。
最主要的原因就是上一个开发商把在建工程最终的收入、也就是房屋销售的总额全都拿走了。
而收购一个项目一旦成功，下家第一个事情就是面对债主，上一个开发商欠的各种垫资款得先替他还了，这个工程才能继续做下去。意味着留下来的负债都要通过收购款 “一把还清”：至少一半的土地款、原材料供应商、建筑公司人工费、销售代理行、广告公司等等，也就是收购款一次性至少掏出4个亿。
经过上一篇白首的解释，大家应该能明白，开发商如果从拿地开始就运作一个销售额10亿的住宅项目，自己掏出来的启动资金只需要大概2个亿。
掏2个亿就能搞一个新项目，还是花4亿搞一个全城臭名昭著的烂尾盘？你是开发商，你怎么选？
有那4亿现金，去搞2个新项目不香吗？销售额和利润都翻了2倍，而操盘难度低很多。
➤ 第二个影响烂尾楼被收购的要素是：整个楼盘的体量
纵然折扣入手、有大利可图，但如果体量过大、也就是吃进的时候前期一次性要付的钱过多，自然也就没有多少房企有实力去吃咯。
要知道，在很多三四线城市，房企拿地时候可是信心满满，50万方以上建筑面积的楼盘多了去了，100万方的楼盘也不少见。虽然烂尾是要达到“结构性封顶”门槛的、不大可能是整盘烂尾、多半只是其中的几期烂尾、剩下的地皮还没开工呢，但绝大多数收购，是把烂尾的在建工程和剩下长草的地皮一整锅打包收购的，这可要花老多的钱了。
房地产行业整体趋好的时候还行，大家有这胆量、或许也有这个余钱。但是房地产整体趋势不好的时候，各家企业都采取战线收缩模式，尽量避免大笔资金的支出，那么收购烂尾楼盘这种一次性投入相当于自己开发2个同体量楼盘的事就没人干了。
➤ 第三个影响被收购的要素就是上家房企的司法纠葛和债务关系
如果太过麻烦，涉及三角债、四角债，债权人到底有多少还不清晰的，中间环节还有些企业已经倒闭注销了、有些人卷款跑路到国外生死不明了，那这种头疼的事儿一般也不会有人去碰——就连打官司都打不起来啊！
当然在建工程被收购也是有的，只是不多而已，必须、一定有某些特质才会被收购、从烂尾起死回生。白首下一篇继续讲。
➤ 最盲目的痴心妄想：地方管理层接盘、把房子造完
这事儿不方便多说，不过大家想想，银行总是亲生儿子吧？有顶级管理层的银保监会和央行亲自管理。
几十万储户存在银行的储蓄存款都不会给你全额兜底，一个楼盘就几百、千把户的自然人业主，中间还隔着一个企业法人主体——开发商，而且还是有限责任的项目公司，妥妥的民事经济纠纷，就跟健身房办充值卡老板跑路的一样，有问题你们打官司去，有没有资产可以被执行看老百姓自己的造化了。
地方财政要为在地经营的企业买单？确实没这道理，要不然还要企业法人干嘛呢？总不能赚钱了算企业的、亏钱了算地方财政的吧？于法于理于情都说不过去的。
一个省几千万人缴税，最后贴补给了几百户被开发商骗了钱的人住新房子，享受是你的、升值是你的、亏钱倒要其他人买单了，绝大多数缴税的老百姓可不答应啊！
地方管理层最多也就是“居间协调”，敢闹事的，铁拳教育、红码赋予。
在经济下行或者说房地产市场下行的时候，烂尾楼不可避免。而且虽然在建工程还挺值钱，但对于绝大多数房企来说，收购一个名声已经坏掉的烂尾楼、真不如直接开发2个新楼盘。
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