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上海大概是中国最特别的城市，所以被称为魔都，魔幻的含义本身就在于“超出绝大多数普通人的正常逻辑和认知”，这三个月大家应该也体会到了，其实魔都的楼市也是一样，与众不同。

在全国层面，大家的正常认知，一个地区的房价取决于当地的中产薪资，不论是5、6千一平方的，还是3、5万一平方的，绝大多数地方都是这样，才会出现阿里一裁员，余杭区房价就绷不住的现象。

中产在一个城市里相对工资较高、有贷款能力，人群基数也较大，对家庭和生活的品质要求越来越高，所以正常逻辑下确实是一个城市的房价和购买力支柱。

可这不是上海嘛！魔都。

（图片源于网络）

➤ 豪宅拉升老破小价格，房价不取决于工薪阶层

大家先想两个问题，或许就自然开朗了:

在浦东，是因为浦城路东侧1988年造的老公房东园四村，刚性需求旺盛、涨到了9万块一平方，从而把浦城路西侧的仁恒滨江园推到了15万一平方吗？

还是说，小陆家嘴15、20万一平方的豪宅，把隔壁几条街的三十几年老破小拉到了将近10万一平方？

（图片源于网络）

第二个问题，在浦西，是大宁路、延长路那些三四十年房龄的老公房被刚需价格炒高了、从而推动了大宁金茂府卖十六七万吗？

还是说，因为大宁金茂府卖十六七万，所以周边的二手房才可以9万一平方，还有人抢。

但凡在上海待过十几年的，心里面自然知道答案是什么。

所以我们就知道一个结论：

上海房价的逻辑是豪宅在涨、不断拉动高档楼盘涨价，高档楼盘再拉动中档楼盘涨价，中档的再拉动低端的。驱动力是由上而下的吸引式，并非全国绝大多数城市那种由下而上靠工薪阶层购买力拱起来的。

那么我们也就明白了，上海房价整体走向，不管是哪个段位的，最终都取决于买豪宅的土豪。

（图片源于网络）

➤ 土豪购买力和意愿，不降反增。

魔都的特点就是土豪特别多，而且来自于全国各地，并且来自于各行各业，毫不夸张的说，上海虽然不产一粒煤分子，但是在上海的煤老板可并不少。

首先大家要知道土豪的身家，上亿是门槛、百亿不算多，一套几千万的上海豪宅对他们来说，跟收入增减基本上没啥关系。

就算去研究收入增减和购买力的话，土豪们在这一轮口罩过程中，对上海房产的购买力有没有损伤？应该是没有的，反而购买力还增长了不少。为什么这么说？

先想想土豪，为什么是土豪？因为他们非常懂得投资。

（图片源于网络）

最近几个月甚至最近两年，普通工薪阶层工作不稳定，收入不稳定是真的，但是这个时代本身是“风云四起”的，土豪们都在搞什么？

石油、煤炭、天然气、金银铜铝、铁矿石、小麦这类期货，或者忙着趁火打劫，超低价收购项目等等，不一而足。反正大家肯定可以相信土豪们对赚钱热点的敏感度和“胆色”，土豪赚钱的通道并不是我们这些拿薪资的老百姓所能想得到的，而且很多渠道和手段只有这些大资本才能进场。

另外一点，懂得投资的土豪们更清楚，在货币巨量放水的情况下，固定资产抵抗通胀的必要性和可靠性，在上海房票有限的情况下，买豪宅保值的冲动反而更强了。

土豪们的资产不降反增、意愿也更强，那么对上海豪宅的物理购买力就只多不少。

（图片源于网络）

➤ 改善中产的购买力，物理上也并没有受到大影响。

什么叫改善群体？就是手上有一套房卖出再买一套房，中间差价要么直接掏现金，要么按照薪资比例去贷款。

最常见的比例差不多是卖出一套700万的、买进一套1000万的房子；或者卖出一套500万的、买进一套750万的。

基本上没见过500万直接跳1000万的，薪资还不起贷款。反过来说，没有一套房打底，纯靠薪资收入直接在上海滩买700万以上房子的，还真是没见过。

因此很显然，支撑改善住房的不是薪资，而是手上有一套房。

所以就算现在各行各业工薪族的收入预期不好，但对改善中产群体换一套房子的物理能力影响并不大。

（图片源于网络）

➤ 真正严重到收入会影响购房实力的，其实是在上海手里一套房也没有的纯工薪族。

其实这一层的人群，大概率本来就不是上海购房群体之内，其收入和储蓄，哪怕是最充沛的时候，也买不起上海的房子。小概率也只能买三四百万的绝对刚需住宅。都说是小概率了嘛，也就是刚需购房群体中，受影响到的比例并不大。

而且最根本的原因就是哪怕是3、4百万的刚需住宅，其价格也不是靠“本级”购买力拱起来的，刚需房的价，也同样是由上而下被向上吸的，整个链条各环节所处的高度最终仍取决于最顶层的土豪买豪宅这个环节。

（图片源于网络）

➤ 全面提速旧区改造，刚需补充购买力

前面我们都在讨论改善、刚需购买力受影响大小的问题，不管怎么着总归是负的，是吧？

但是实际上，改善刚需的购买力是正增长的——上海全面提速旧区改造。

直接拆房子，手上另外有房的，拿了钱就是改善群体。手上另外无房的，就直接是刚需购房群体，这都是扎扎实实的，而且数量会相当可观，前几天公布的，就是今年直接在今年原有计划上，再新增8个小片区，而且只是今年的，明年预计会更多，所以大家不要怕。

土豪买豪宅的物理能力和意愿都只增不减，实力上足以拉动整个上海房价链条向上。而原有的改善和刚需群体，物理购房的实力受收入影响非常小，反而还新增了大批量的旧区改造后备军。

所以物理实力上，上海房价，稳了。至于心理上，入市的冲动强不强，白首下一篇继续说。