一位袋鼠老粉丝的刚需买房记
发布日期： 2023-05-31
肖然补充：客户情况
F先生是一位特别腼腆的大男孩，真的非常非常腼腆。
他是我们的老粉丝，18年就关注袋鼠公众号的老粉丝，还参加过一次我们的线下活动，但直到2周前肖然同学才真正跟他说上话，实在太腼腆了。
去年他刚结婚，太太是一位圆脸的可爱女孩，自己购房的首付是这么多年工作所攒下来的，是首房首贷，此次购房首付35%，按揭贷款65%。
目前手上资金100多万，年底还可以到位一部分，如果所有资金到位，购房预算在600~650万，最佳是600万，最高不得超过650万。
我们在10天前签定合作协议，现在已在内环内购买了一套市值近750万的婚房，较二手市场购买同户型大概省200万左右嘛。
以下是F先生写的自2017年到今的购房之旅程。
2017年的一个周末，在南方某城市狭小燥热的出租房里，我一边打开地图沿着地铁线看小区，一边打开链家看房价，焦虑地看着自己能买得起哪里。之所以这么急切，是因为16年的一波大涨让才走向社会的我清醒过来，生活不只有工作和梦想，还有涨起来让人心惊胆战的房价。我一边为踏空16年的涨幅遗憾，一边安慰自己，只要开始行动，就永远不晚。
只是那时候选的专业是传统行业，月工资只有几千块，父母给不了什么助力，一两万的房价对我来说高不可攀，靠自己攒钱买房看起来遥不可及。但毕竟学的理工科，有那么一点钻研精神，业余时间跟买房相关的各种信息都会去了解。不知不觉，“法拍房”三个字，第一次出现在我的视野里。“法拍房”房价比市场价低好多，看起来十分心动。但是它的专业性让我望而却步。刚毕业、刚来这个陌生的城市、手上钱也不多，实在没胆量折腾。
2018年，工作地点换到了上海。虽然工资涨了一些，但是离上海的房价差得更多了，而且还没有购房资格。所以不限购、价格更便宜的“法拍房”在我脑海里始终挥之不去，平常也会查些资料了解看看，有些公众号在写，但作文水平和信息含量参差不齐，资料都很碎片化，看来看去也没有哪个公众号是能让我去信任去了解。
忘了是在什么时候，看到一个公众号，记得名字是叫“肖然学房产”，一点进去就被里面的文章深深吸引到了，讲的全是跟法拍房相关的干货，内容不夸大、不隐藏，细节满满、更新稳定，我如获至宝，立马就关注了。后面肖然老师举办了一次线下交流会，虽然自己口袋钱不够（惭愧），但还是鼓起勇气报名参加。讲的内容已经记不太清了，但依然记得肖然老师那身大红色的连衣裙和极富感染力的笑容、笑声，拿着话筒在柔和的灯光下显得光芒四射。
回来后我对法拍房更上心了，肖然老师公众号的文章每期必看，最喜欢的看那些讲贷款、收房细节的故事。还有讲法拍房赚钱的案例也很好看，但那些案例里辄几百万到几千万的利润，太魔幻了，感觉触不可及。
19年前后肖然老师公众号推出了很多法拍房的课程，自己也看过不少。慢慢的其它公众号我都不看了，法拍房的公众号只看肖然老师的。法拍房三个字对我来说已经非常熟悉了，梦想自己有一天也能买法拍房，而且一定找肖然老师合作。应该说 “肖然学房产”是我了解法拍房的启蒙老师。但启蒙归启蒙，有个问题始终困扰着我无法参与，那就是“首付从哪里来”。来上海这几年虽然工资一直在涨，但毕竟起点低，工资上涨跟不上房价上涨。家里又有一些事情花掉不少钱，首付始终攒不起来。所以道理懂了很多，但依然买不起房。而且资金是硬实力，囊中羞涩，也不好意思去找肖然老师，怕让人家白忙活半天。
我一年年的努力工作攒首付，肖然老师的公众号也发展的越来越好，看着她有了品牌“袋鼠安家”，有了风控体系、一案三报、数据分析、买房课程、视频号，开发了非常好用的小程序，推出了Cross老师的房源点评系列，不断举办每周的线下活动，客户的层次和标的范围越来越广。去年更是有了标志性的事件“肖然老师上央视”。由衷的钦佩，也为她们感到高兴，但是有个地方我一直没有看明白，就是他们推出了很多买法拍的课程，讲了购房指南、法拍流程、风控等等注意事项和处理方法。而且课程的价格都很便宜，甚至很多都是免费的，这些都是他们从实战中交了很多学费才学会的东西，这么轻易就教出去了。理论上讲，只要认真把这些课程学好，一般人自己也能去买法拍。这不是断自己的生意吗？而且写得这么全、这么细，就不怕同行抄吗？
后面读到《华与华方法》，发现里面讲的道理，跟袋鼠的企业经营方法非常像。
比如书中讲到企业的三大原理。
第一，科斯的交易成本原理：企业之所以存在，是因为它降低了社会的交易成本。随着企业规模的扩大，内部交易成本会超过外部交易成本，这时企业的规模就停止扩张了。
袋鼠写法拍课程、购房指南，让本来不透明的法拍房市场更加透明，降低了买房人的筛选成本、时间成本、犯错的成本。
第二，德鲁克的社会职能原理：企业是社会的重要器官，承担某一方面的社会分工职能，为社会的目的而存在。企业是手段，不是目的，企业存在的理由是为社会解决问题。一个社会问题，就是一个商业机会。
法拍房毕竟有它的专业性，难度终究是大于新房和二手房，袋鼠提供购买法拍房的顾问服务，解决购房人在买法拍过程中可能遇到的各种问题和痛点，通过多年的实操经验和专业团队为客户保驾护航。
第三，熊彼特的创新利润原理：企业没有利润是常态，所获得的维持企业继续生产经营的“利润”，不是利润，只是社会付给企业承担社会分工的“管理者工资”。企业家只有创新，才能获得利润。而创新获得的利润是短暂的，因为对手会学习赶超，以至于消灭创新利润。所以要想获得利润，就需要持续创新。
法拍房利润比较高，经营好的话收入可观，但是这么多年也没看到袋鼠安于现状，反而不断有新的内容输出，课程、小程序、风控体系、一案三报、数据分析、视频号、线下活动等等，都是持续在创新。所以这么多年过去，他们才在市场存活下来，而且经营得越来越好。
华与华的“首席知识运营官”理论。在知识经营和创造的征途上，有一个圣杯，就是成为人类在某一领域的“首席知识官”。这方面就你懂得最多，遇到这方面的问题和挑战，大家都会看着你，你就成为这个领域的英雄。能力越强，责任越大，在竞争中，你的优势也就越大，这叫压倒性的知识优势。人类社会是知识驱动，知识需要专家。在每一个领域，我们都需要一个首席知识官和权威发言人。
袋鼠法拍知识积累和输出无论从深度还是广度上，在目前市场上都是非常少见的，很有法拍房“首席知识官”的气质。客户把买法拍的任务委托给它，符合社会的效益和效率。也许这些踏踏实实的创新和输出，树立了袋鼠专业、高效的形象，让央视选择了肖然老师来采访。
以上是自己看着袋鼠这么多年发展历程的一点点思考。也可以说对照《华与华方法》，筛选法拍顾问的时候，各个原理和维度比较下来，几乎没有什么疑问，直接就选袋鼠了。
袋鼠发展得越来越好，内心也有不安，公众号推出的案例动不动就是千万以上的房子，做得这么大，还看得上我们这种刚需小客户吗？
肖然：
看样子，我得反思反思，让我们这位腼腆的小哥哥都不敢来找我们了~~有点难过哈~~
我们公司的原则是，只要客户上了门，不管是多少预算，就算是100万的购房预算，我们都会热烈欢迎的。
上门的都是财神客，做生意哪里会有拒客的道理，所以各位袋鼠的新老粉丝们，只要你们需要我们，大大小小的案子我们都接的。
小哥哥这段《华与华方法》，夸得我都不好意思了，觉得夸得有些过了，我们只是做了我们觉得应该做能做得到的，法拍市场确实需要从业人员及公司承担其一定的社会责任，也有些开心有人读懂了我们的心意。
这份夸赞，虽然有些夸过了，小哥哥的心意我想领着，以此来勉励自己，慢慢的让自己符合小哥哥的夸赞~~~呵呵~~有点小脸红。
22年有了女朋友，买房成为一个绕不过去的话题，但经历多年“法拍”熏陶的我，看新房还可以，看二手房早已毫无兴致。怎样才能让女朋友了解法拍房，同意我买法拍房呢，心里实在没底。先带她看看新房吧，实在不行看捡个倒挂得了（后来才知道新房的倒挂也不是那么好捡的，也有坑在里面）。
22年年底我俩一起去看了几个新盘，销售和中介看到我们这种精准的不能再精准的刚需客户，眼里直发光。样板房光鲜亮丽，规划红利“好的不行”，但不是离地铁近的买不起，就是离地铁远的太荒凉，或者就是交房时间太晚。
（这是小哥哥家的积分）
有了新房打底，我小心翼翼地找机会跟她提了法拍房，也许是法拍房的优势过于明显，她也有了兴趣。后面我又推荐“袋鼠安家”的文章给她看，让她关注公众号，她也被吸引了，我俩买房的选项里，法拍房开始成为一个若有若无的候选项。不得不说，袋鼠的文章写的都太好了，主要是都非常真实，没有那么多营销气息，小程序更是大大方便了查看和交流房源，有了袋鼠安家这个公众号，我基本上没花什么心思说服她，她自己就迅速接纳了法拍房。再接下来，就变成了她带节奏，时不时的转发一个袋鼠小程序里的房源给我，让我自己看着办，压力山大呀，哈哈。
23年结婚，房子话题出现次数越来越多，袋鼠的文章、小程序里的房源、Cross老师的点评，开始成为我们选房最重要的信息来源，我俩也基本达成默契：“法拍房可以买，买的话可以试着找袋鼠”。
结婚后我俩盘算了一下手里的钱，买个三四百万的应该差不多，但是三四百万也没看到特别满意的，如果再买好一点的，凑齐首付得到年底了（23年年底）。我想起袋鼠之前发的案例，有时过年那几天有捡漏的机会，心想要不再等等，等到过年钱够了，就在那几天捡捡漏。
到这里，买房还是一直靠自己计划，关注袋鼠这么多年，基本没有找他们深入聊过，怕因为首付不够，找他们聊也是耽误他们时间。而且自己特别看重袋鼠，心想不找则已，找的话一定要做好充分准备，去了就是要合作的。殊不知这样的想法，让自己买房的脚步拖了好几年。
两周前袋鼠的刘经理时不时给我打电话，刚开始，我问的最关心的一个问题就是：“你们现在做的这么大，还看得上我们这种小客户吗”，刘经理态度非常好，说上门的都是客，不管大小都会认真对待，我悬着的心一下子就落地了，毕竟袋鼠可是我压箱底的买房办法啊。
刘经理一直推荐我参加线下交流活动，加上结婚后也想早点给太太一个家，在刘经理的推荐下， 终于有一天，我心一横，心想去就去吧，听听又没啥，买房这么重要的事情，多听听总没坏处，反正他们说了只要想去都可以报名，只是参加线下活动而已，又不是请他们做咨询。万万没想到，这次活动成为我们买房的起点。
周六下午，时隔多年，我再次见到肖然老师。肖然老师的衣着朴素了许多，显得更加的放松和随性，但讲起课来依然神采飞扬，爽朗的笑声和有亲和力的笑容让我也不那么拘谨。会议上肖然老师重点分析了现在二手房市场的现状，讲了主流买房人的心态、成交量的变化、政策的变化、贷款的变化、稍纵即逝的买房机会，总结下来就是现在市场形势有很好的机会，适合入手，也讲了具体的选房策略。都是她们每天在市场摸爬滚打总结的一手信息，鲜活又有感染力。
会议结束后，肖然老师专门问了我的购房打算，我也如实地讲，自己想等年底钱攒够了，再来找袋鼠帮忙买法拍。没想到肖然老师一句话就让我愣住了：“不用等到年底，你们现在就可以买，你们总是自己研究也不愿意找我们专业的人问”。什么，现在就能买？我一阵惊喜，连忙问具体方案，肖然老师从房源、选房策略、资金方案，给我初步规划了一下，各方面都考虑到了，我们确实可以买。真是又惊又喜，多年的困扰被肖然老师几句话就搞定解决了。当天下午我就拿着袋鼠的买房意向书回去了，把会上和会后讲的都跟太太详细说了一遍。她听了也非常开心，我俩决定就按肖然老师说的来，下个周末就去袋鼠把合同签了。
下个周末，我和太太一起来到袋鼠，本来只想签个合同就结束了，回去再选房子。没想到肖然老师效率很高，根据我们的需求，现场就帮我们推荐了几套房子，无论是地段、价格、户型，都非常适合我们，我们看了十分心动，就选了两套，让肖然老师先帮忙调查看看。肖然老师说，第一套有点悬，价差太大，你们的资金可能拍不中，第二套可能性就大多了，但是不管怎么样，有机会就要去尝试。因为关注袋鼠很多年，感觉信任程度很高，所以肖然老师怎么说，我就很放心地照做。两套的拍卖时间有点紧，但是在肖然老师的安排下，我们很快就实地看到了房子，并且过程中刘经理也全程陪我们一起，讲解注意事项，解答我们的问题。看过之后非常满意，下决心参拍。
从在袋鼠签合同到参拍，中间只有几天时间，但节奏丝毫不乱，肖然老师安排的井井有条，看房、尽调、讲解 “一报三案”、调整更适合我们的资金方案，让我们顺利的报上了名，准备参拍。第一套房子户型特别好，位置特别好 ，近地铁，一T队9年制的学区三房，又有发展潜力，如果能拍中，几乎一下子就满足了我们十年内的住房需求。所以拍的时候难免有点紧张，为了缓和我的紧张，特意找了一位非常好看的小姐姐帮我出价，然后各种聊天让我放松。以前就知道，好房子即使在法拍市场，也一样抢手，果不其然，这套香喷喷房子的出价很快就超出我们的预算，只能眼睁睁看着更有实力的选手拍中了。
第一套确实太好了，所以没有拍中的时候，有那么一会儿挺舍不得、挺失落的，但因为自己了解法拍，知道法拍的魅力就是总能遇见好房子，所以也不是特别在意，集中精力准备下一套了。
这就是与我们失之交臂的第一套，我们合理的预算是600万~650万左右，700万对我们来说有点超了，尽管是市价的7折成交，肖然老师也建议我们，在目前这样的市场环境下，手上还是要留有一些些余力，一定一定不要超。
第二套也非常不错，唯一的缺点就是装修有点老，但经历第一套之后，心里已经有数了，没有缺点的房子，也不是我们这个预算能拍的到的，而且装修是可以重新装的。也许就因为这套房子装修老，参拍的人少，我们才有机会，肖然老师也说过，这套得标概率最大。拍卖之前，Cross老师在房屋价值报告里分析了这套房子的位置，不分析不知道，一分析才知道比第一套还要好，顿时兴致大增，觉得一定要拍，希望一定能拍到。参拍的时候，万万没想到，竞争远没有第一套激烈， 我们以很低的价格就成交了。当时的心情除了“激动”，想不出来第二个词。
肖然补充：
此房是外地法院，又有优先购买权人，不少人会觉得机会不大+沟通不是很顺畅+担心交房事宜，竞拍人较少。在此之前我已与执行法官沟通过，了解到这个优先购买权人优先保另外一套，而非此套，所以预判此房低价成交的概率较大，结果也确实如此。
第二套已是我们自己的房子，涉及到隐私了，就不分享细节了，价格非常合算，7折多一点，内环内。
十点得标之后，为了尽快安排放款，肖然老师马上安排了银行的工作人员和我们对接，十一点我们就到银行开始办贷款合同了，因为前期肖然老师都已经安排好了，告诉我们去的时候要准备什么材料，我们都一一照做，所以去了效率非常高，很快就完成了贷款合同签订，而且推荐的银行也是正规大行，让我们非常安心。在我们去办贷款的路上，肖然老师也没闲着，按照之前规划的资金方案，准备好了后续的资金，确保在法院要求的付款节点之前完成付款。
拍中这天距离我在袋鼠签合同不到10天，能这么快在上海付款买房，而且位置这么好，价格这么低，效率这么高，我们做梦也想不到。剩下还有一些流程要走，我们准备都按肖然老师说的来做。因为这几天深刻体验到什么叫“专业的人做专业的事情”，我们基本上没操什么心，只要跟着节奏走就行了。
如果说这段时间印象最深刻的话，就是分享会上肖然老师说的“你们总是自己想，都不愿意找我们专业的人问一下”。二手房都要找中介，更何况法拍房呢，多和专业的人交流，如果我早几年就过来咨询，也许早就买房了。
这段时间里，感谢刘经理不断给我打电话，建议我参加线下活动；感谢肖然老师专业、高效的安排，而且一点架子都没有，少了很多距离感；感谢帮我出价的小姐姐，感谢所有人。
肖然&Cross：给写刚需同学的一段话
肖然给写刚需同学的一段话：
现在这个市场情况，可能会有3个月的时间，给到像F先生这样的购房者一个底价淘房的机会，在法拍市场。
2~3个月左右，一手市场或会出现较大的调整政策，或按揭贷款方面可能会出调整政策，不管是一手的调整政策，还是按揭贷款的调整政策，都可能结束目前这个淘房的机会。
但，目前这个市场，真要下定决心入场，需要下较大的决心的，目前这个市场可能还会下行一段时间，目前一定不是最低点，但感觉快触底了，接下来可能会是一个较长时间的横盘时代，横盘时代法拍房依旧会有较好的折扣，可能在8~8.5折左右，目前是7折左右。
2023年5月29日星期一
肖然写于苏州太湖，带团队休假采枇杷之后随笔
Cross：给刚需买房者的注意事项（并不是想骂娘，实话实说而已）
上海房地产市场一路狂飙已经超过20年，其中虽然有几次所谓“房灾”，其实更多也是业内人士“无痛呻吟”，猪上天上惯了，让你地上走两步就要哭天喊地，当然，这不重要，对于普通购房者尤其刚需购房者来说，“上车”才是最重要的，所以更具过去的经验来说，往往业内认为的“房灾”偏偏就是购房者最好的机会，首先，开发商会会被束缚手脚，不能为所欲为；其次，飞上天的投机者们也会因为杠杆断了等等原因不得不低头做人，最终的结果就是卖房市场普遍做出不得已的退让，这种退让会让市场看上去变冷不少，但这正是真正有刚需的购房者最好的机会。
然而在这种机会当中也需要有所注意，无论你最终选择新房、二手还是法拍，对房子背后无论是其本身的价值还是交易的安全性，永远还是要放在首位，毕竟任何时候都有浑水摸鱼的，尤其市场遇冷的时候反而会有更多为了给自己解套而给买家下套的“坏分子”，简单举几个例子，在市场冷静期里面，开发商会不会给产品疯狂减配？比如华某城最近的丑闻和一败涂地的某泰府？二手中介会不会疯狂推荐夹杂包装后信息的房源力求促销？甚至购房者自己会不会在因为法拍市场的折扣而脑子一热见房就买？
总结两句话：
• 上海的房子已经过了狂飙的时代，不会买啥都没错，选择方面一定要更谨慎；
• 上海楼市遇冷期很多年才会有一次，而且看起来一次比一次持续时间短，老话说得好，机会是留给有准备的人的，功课做得越仔细，得到的回报就越多。
2023年5月30日星期二早上6：30
Cross写于上海
本周六活动安排——案例解析专题：
本周六 5月27日 下午14：00~16：00，肖然团队跟大家线下私享：
本周六5月27日 下午14：00~16：00，我们不见不散，此次私享会仅限10人，先报先得。
2023年6月每周六活动安排——法拍房专题：
对大部分购买者来说，法拍房还是一个相对比较陌生的，需要更多的学习及了解，袋鼠安家为此，每月准备了4场法拍房专题活动，从方方面面深度的学习及研究法拍房，为你扫平购买法拍房的障碍。
2023年6月份4场场法拍房专题活动安排如下：（每周六下午 线上活动）
长按识别下方二维码
报名参与活动吧~
◀ 8.5折得标的喜悦，却在3小时后，只剩下惊恐，这就是我的亲身经历！！！
◀ 我在上海买了一套法拍房——记我在上海买房的这3个月！！！
更多精彩，请关注
袋鼠安家视频号
袋鼠安家 KANGAROO ESTATE
