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• 同小区链家网目前145.94平三房同户型挂牌1490万，单价10.2万；

• 同小区二手成交价统计：26年3月同小区112.21平，成交价格1138万，单价10.13万，税费（下家承担）；

• 此次法拍房1246万成交8.5折，上家税费为0（各付）成交单价仅需8.96万，房屋价差高达221万（含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市黄浦区薛家浜路159弄1号802室及车位

• 建造年代：2015年

• 建造总高：31楼

• 建筑面积：154.45平

• 成交单价：9.46万

• 户型：3室2厅1厨2卫

• 起拍价：1265万

• 评估价：1808万

• 成交时间：2026-4-3

• 目前状态：占用

这套外滩公馆，拍之前，白首是不会推荐的。董家渡虽然是黄浦区的、也一度规划非常大气华丽，定标国际金融城，但似乎风水不佳，凡是涉及到这篇地的开发商，都曾是叱咤一时的地产业、民营金融业巨头，到如今，除了央企华润，好像都塌了，所以吧，总感觉这块地妖孽得很，尽量绕着走。

能买这房子的，只有2种可能，一种是对上海房地产领域不甚熟悉的，第二种是虽然了解十来年前董家渡风云历史、但没打算自己住、只打算快速赚个差价跑路的。

不过既然拍完了，作为成交点评倒是无妨，因为白首看中的是提炼标签后的成交参考。

仔细想下，这套房子并不是“核心地段的大宗资产”。

黄浦区+董家渡，也就是地段勉强够格，也就勉强，因为相当部分熟悉上海的土豪都知道董家渡是个折戟沉沙的地方，所以土豪们会选黄浦区，但一般会绕开董家渡。

150几平方的次新大户型，但不是大平层，尺度和总价完全够不上资产配置的门槛。

10年房龄是个明显优势，但房龄本身跟是不是大宗固定资产无关。

也就是说，这套房子并不代表资产配置型土豪买家的决策思路和购房逻辑、市场判断，吸引的根本不是资产配置的人，做不了资产配置（180㎡以上大平层）的折扣率参考。

仅仅当做黄浦区的大户型目前的法拍市场折扣率就行了，综合“有占用”条件下的85折，大体可以有一条参考结论：传统市区上支角，10年左右房龄的大户型，空置的折扣率大致在88折到90折，占用在85折左右。

同小区目前二手挂牌价：

小区目前1454.45平米的3房同户型，挂牌1750万，单价11.33万；业主置换急售，价格可以谈，1700万左右可以成交。

同小区二手成交对比：

此法拍房1461万成交，单价仅12.17万，面积154.45平，只需契税，上家税费为0（各付税），还送产权车位。24年5月成交154.45平米1880万，单价12.17万；且是业主到手价，还得付上家税费。

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2026年3月最新法拍房贷款政策如下：

2024年12月1日起执行：

近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。

为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。

一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。

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