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• 同小区链家网目前103.8平2房户型挂牌698万，单价6.72万；

• 同小区二手成交价统计：同小区103.36平米2房户型 24年12月725万成交，单价7万税费（下家承担）；

• 此次法拍房623万成交8.6折，上家税费为0（各付）成交单价仅需5.58万，房屋价差高达97万（含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市静安区塘沽路835号603室

• 建造年代：2013年

• 建造总高：17楼

• 建筑面积：111.72平

• 成交单价：5.58万

• 户型：2室2厅1厨1卫

• 起拍价：499万

• 评估价：712万

• 成交时间：2026-2-26

• 目前状态：空置

这套成交要注意的点颇多，要仔细拆分来看。

首先是地段，西藏北路板块属于新静安的一级地段，整个新静安的一级地段只有2个，另一个是大宁，没有第三个。西藏北路也是整个传统市区下支角的一级地段之一，这里要注意的是，这套成交的地段要素是“新静安的一级地段、或者传统市区下支角的一级地段”，而不是“内环内”，因为内环内范围过大，而真正决定价值的是更精细的地段层级，比如，同样是新静安的内环内，不夜城也就是火车站那里，地段等级就只是四级，地段的保值加持力和生活氛围差得很远了。

第二，就是小区，这个小区品质很普通，下面是个不成器的商业体，人员出入混杂，上层住宅私密性与安全性、出行交通均受影响，属于二手房小区里中等偏下的水平，而且本身的建筑品质与保养也很一般，这将近15年的房龄是实打实的“损耗”，并没有像大多数高档小区那样通过原始建筑品质感和后期物业保养来缩短、减少房龄的影响。

第三点，户型，面积算是刚改的，但窄面宽、大进深，户型最大的忌讳，看这“末代塔楼+蛋糕插蜡烛”的建筑形态，得房率必然也是偏低的，唯一的优点是套内动线还算干净、没有走廊浪费有限的套内空间，所以房子本身也只能算是中等偏下的了。

所以综合来看，这就是个“传统市区下支角一级地段+中等偏下小区+中等偏下户型”的组合，如果没有其他因素，这套房子的长期保值增值潜力应该是略低于全市平均水平的，不过人家还真有额外因素，就是闸北一中心+苏河湾中学的组合，这在新静安还是很珍贵值钱的，是非常有效的长期增值要素，所以空置拍出8.6折，学区出了很大的力啊，如果遇到没有好学区的同类要素房源（“传统市区下支角一级地段+中等偏下小区+中等偏下户型”组合），折扣会很大。

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前有一套2房户型挂牌，103.8平米挂牌价格698万，单价6.72，业主置换急售，价格可以谈，680万左右可以成交。

同小区二手成交对比：

此法拍房623万成交，单价仅5.58万，面积111.72平，只需契税，上家税费为0（各付税）。24年12月成交103.36平米723万，单价7万；且是业主到手价，还得付上家税费。

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2025年8月最新法拍房限购+2025年9月最新贷款政策如下：

2024年12月1日起执行：

近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。

为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。

一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。

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