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• 同小区链家网目前136.17平3房户型挂牌890万，单价6.53万；

• 同小区二手成交价统计：同小区104.49平米2房户型 25年9月656万成交，单价6.27万税费（下家承担）；

• 此次法拍房645万成交7.9折，上家税费为0（各付）成交单价仅需4.92万，房屋价差高达175万（含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市静安区大统路938弄1号2001室

• 建造年代：2000年

• 建造总高：27楼

• 建筑面积：131.11平

• 成交单价：4.92万

• 户型：3室2厅1厨2卫

• 起拍价：595万

• 评估价：850万

• 成交时间：2026-2-3

• 目前状态：占用

这套房子的地段、小区、房子本身的户型、房龄也都没啥特别的亮点，作为房源推荐，这套实在说不出啥鲜亮的，但作为成交，这套却很有参考意义。

地段，新静安的不夜城板块，说白了，就是火车站一带，内环内倒也没错，但在整个上海传统市区里，大概是排名倒数的地段，下支角里比火车站更乱的板块应该找不大出来了吧。

也就是，在地段这个参数上，可以判断为内环内最差，也就相当于内中环间的中下水平的板块，也约等于中外环间的中等板块。

小区，2000年建造，属于外环线以内的二手房市场上体量最大、比例最高的一类，加上塔楼的建筑形态，也就代表了老式塔楼在法拍渠道的典型样本，以后遇到塔楼房源，可以做参考。

户型，不算小，属于大户型，但考虑到塔楼的得房率，其实相当于多层的中等户型，户型结构上并不方正，但好在动线还算简洁，略有瑕疵但不严重，其实大多数塔楼、包括大多数房龄在20年左右的房子都存在或多或少的户型瑕疵，这套房子的户型也属于市场的中间水平。

整体来看，传统市区下支角比较差的板块+25年房龄的法拍房，大体上可以作为折扣参考，如果还是塔楼的形态，那参考就更精准了，不过要注意的是，这套成交是有占用的，所以差不多还要有个5%左右作为空置与占用的调节系数。

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前有1套三房户型挂牌，136.17平米挂牌价格890万，单价6.53万，业主置换急售，价格可以谈，850万左右可以成交。

同小区二手成交对比：

此法拍房645万成交，单价仅4.92万，面积131.11平，只需契税，上家税费为0（各付税）。25年9月成交104.49平米656万，单价6.27万；且是业主到手价，还得付上家税费。

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2025年8月最新法拍房限购+2025年9月最新贷款政策如下：

2024年12月1日起执行：

近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。

为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。

一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。

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