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• 同小区链家网目前152平同户型挂牌770万，单价5万；

• 同小区二手成交价统计：同小区122.69平米三房户型 25年11月551万成交，单价4.49万税费（下家承担）；

• 此次法拍房575万成交8.3折，上家税费为0（各付）成交单价仅需3.76万，房屋价差高达118万（含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市通南路91弄99支弄2号1501室

• 建造年代：2017年

• 建造总高：16楼

• 建筑面积：152.8平

• 成交单价：3.76万

• 户型：4室2厅1厨3卫

• 起拍价：526万

• 评估价：526万

• 成交时间：2026-1-14

• 目前状态：占用

宝山淞南属于宝山的二线板块，放在全上海也就是个最普通的、处于100多个板块平均水平的板块，相当于郊区五大新城之下一点点，大抵比松江新城、嘉定新城等5大新城低点，但又比松江嘉定的其他板块要高点，说板块档次，是为了方便大家以后对标。

这也是一个普通的中档小区，勉强算中档，勉强。

但房子的户型却属于二改大户型里的绝对战斗机，以不到大平层门槛的尺度，做到了教科书式的最优秀大平层的格局，比绝大多数180平米左右大平层的户型都好，无可挑剔，舒适度极高，什么四开间朝南、三房朝南、方正工整、什么窄面宽大进深、南北通透、动静分离、什么主卧套房、附带衣帽间、全卧飘窗、什么大阳台、全明户型，我们评判户型优劣势的所有优点，这套房子一个不缺。

所以这套房子并不是靠地段、也不是靠资产配置需求，这两点都够不上，纯粹就是普通中产家庭，在同等预算下，用于居住面积与舒适度改善的优选，它提供了远超同价位产品的空间利用率与生活品质。

在不考虑占用的前提下，代表了上海平均水平、或者说大多数普通板块中，房型很好的大户型在当前的法拍平均折扣率水平。

当然，这套8.3折成交确实是有占用的，所以折扣率参考要调整下，大致，在空置条件下大致的折扣率大约可以在8.8折左右，空置比占用一般缩小5%差不多。

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前有2套同户型挂牌，152平米挂牌价格770万，单价5万，业主置换急售，价格可以谈，730万左右可以成交。

同小区二手成交对比：

此法拍房575万成交，单价仅3.76万，面积152.8平，只需契税，上家税费为0（各付税）。25年11月成交122.69平米551万，单价4.49万；且是业主到手价，还得付上家税费。

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2025年8月最新法拍房限购+2025年9月最新贷款政策如下：

2024年12月1日起执行：

近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。

为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。

一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。

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