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• 同小区链家网目前小户型242平米复式挂牌1980万，单价8.18万；

• 同小区法拍成交价统计：同小区145平米三房户型 25年5月1380万成交，单价9.48万税费（下家承担）；

• 此次法拍房2300万成交8.4折，上家税费为0（各付）成交单价仅需6.56万，房屋价差高达432万（含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市昌邑路555弄10号2701、2701AB室

• 建造年代：2002年

• 建造总高：27楼

• 建筑面积：350.8平

• 成交单价：6.56万

• 户型：5室2厅1厨4卫

• 起拍价：2300万

• 评估价：4004万

• 成交时间：2026-1-5

• 目前状态：占用

这套成交案例的思考点其实挺多的，白首一一来说。

首先，地段上不能算陆家嘴，虽然近，但并不是，可以算是浦东北滨江，这也是个高能级的概念，但终究跟陆家嘴这种城市的国际封面有着很大的落差，所以基础“地皮价格”的锚定就完全不一样，即便房源本身再好、再大、再稀缺、距离陆家嘴再近，也不可盲目对标顶级板块。

第二，虽然是一线黄浦江景观，而且是20几楼的高层视野，江面开阔，景别层次丰富，但本身滨江茗苑不是一线滨江的顶级豪宅产品，其社区品质、建筑立面、物业服务与陆家嘴壹号院、中粮海景等标杆项目相比仍有差距，市场认知度和圈层共识不足，因此即便景观资源优越，【江景大宅】的标签可以坐实，但【江景豪宅】的档次进不去，难以支撑顶级豪宅的溢价逻辑，也就是“豪宅资产”、“身份标签”都无法实现，核心城市稀缺资产的基本要求是：

核心地段+豪宅档次里稀缺，这两条，滨江名苑的这套顶复都不满足，它一不在陆家嘴，二不是豪宅楼盘，所以购买群体就会很诡异：资产配置级的土豪买家，看不上它，地段和楼盘档次名气都不够。

高端改善的中产、中高产富裕家庭，即使买得起2500万以上的房子，也很少有能力一把现金刷出来，法拍渠道的付款周期短，常规的银行房贷根本来不及。

真正能承接的，只有少数具备强现金流能力又对非资产配置级固定资产有偏好的买家，这个条件，可不是小众里的小众么？不符合常规客群划分和买房逻辑，再加上还有“占用”，所以争夺少是必然的。

综合来看，这套顶复的成交本质上是一次房源与客群不匹配的小众交易，所以不必作为“江景豪宅”或者浦东内环内中高档住宅折扣率的参考。

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前有3套房子挂牌，242平米小复式户型，挂牌价格1980万，单价8.18万，业主置换急售，价格可以谈，1900万左右可以成交。

同小区法拍成交对比：

此法拍房三层复式2300万成交，单价仅6.56万，面积350.8平，只需契税，上家税费为0(各付税)。25年5月6日成交145.52平米1380万，单价9.48万；且是业主到手价，还得付上家税费。参照市场价格评估，市值2700万到2800万比较合理。

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