张江城市副中心 | 顶级独栋资产 | 汤臣高尔夫别墅 | 8.9折成交
发布日期： 2025-12-29
• 同小区链家网目前同户型435.85平米挂牌8000万，单价18.4万；
• 同小区成交价统计：同小区433.35平米户型 25年5月7300万成交，单价16.84万税费（下家承担）；
• 此次法拍房6568万成交8.9折，上家税费为0（各付）成交单价仅需15.07万，房屋价差高达800万（含税差）。
【法拍成交房源基础信息】
• 标的：上海市浦东新区龙东大道415弄539号全幢
• 建造年代：1998年
• 建造总高：3楼
• 建筑面积：435.87平
• 成交单价：15.07万
• 户型：5室3厅2厨4卫
• 起拍价：4618万
• 评估价：8246万
• 成交时间：2025-12-23
• 目前状态：占用
这套房源虽然品类稀缺、总价很高、算不上二手市场和法拍渠道的“主流”，但其成交具有相当的启势性。在资本流动趋于理性的当下，高净值人群的资产配置正从盲目追涨转向对稀缺资源的深度研判。首先是对地段的选择，是社会大众对张江的“第一认知”——属于老张江，张江城市副中心最核心的区域。
虽然汤臣高尔夫别墅不是张江科学城的核心区域，但显然，社会大众对张江、对张江城市副中心这两个“城市区域”概念的熟悉度，要远高于近些年才出来的产业层面的“张江科学城”这一概念。这种认知惯性使得即便非产业核心的住宅板块，也能借由地缘认同获得价值加持。资产配置逻辑正从单一增值转向保值与稀缺性并重，而对城市核心资源的占有，始终是高净值人群抵御周期波动的重要锚点。
第二就是品类，大独栋作为顶级居住形态的代表，本身就具备不可复制的物理属性与圈层象征意义。限墅令出台十几年了，双拼和独栋已成禁脔，市场存量稀少且固定，新增不可能。此类产品因供给断绝而形成的稀缺溢价，在货币不断高速增发、且经济大环境开始从谷底向上的大周期中，双拼和独栋会被市场重新定价。现在还没爆掉的土豪可不都是看的懂经济形势才没爆掉的么？所以他们都知道货币增发与稀缺资产之间的必然联系。
第三就是“牌子”，汤臣高尔夫借着球场、借着张江第一代别墅区、第一批港台老板聚居的先天标签，其知名度和圈子提供了强大的“身份昭示”。
所以虽然这套房源是空置的，折扣率偏小是正常的，但成交折扣小到接近9折了，明显比整个法拍渠道的平均值小不少，说明资产配置型的房源已经开始受到高净值人群的重点关注，开始争抢了。
同小区目前二手挂牌价：
小区里面目前有1套八期435平米同户型，挂牌价格8000万，单价18.4万，业主置换急售，价格可以谈，7800万左右可以成交。
同小区二手房成交价统计：
此法拍房6568万成交，单价仅15.07万，面积435.87平，只需契税，上家税费为0（各付税）。25年5月15日成交433.35平米7300万，单价16.84万；且是业主到手价，还得付上家税费。
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2025年8月最新法拍房限购+2025年9月最新贷款政策如下：
2024年12月1日起执行：
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。
为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
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