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• 同小区链家网目前双拼同户型350.58平米挂牌2360万，单价6.73万；

• 同小区成交价统计：同小区170.66平米4房户型 25年8月1270万成交，单价7.44万税费（下家承担）；

• 此次法拍房1648万成交7.7折，上家税费为0（各付）成交单价仅需4.7万，房屋价差高达479万（含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市闵行区虹莘路1955弄“半岛豪门”小区内79号花园住宅

• 建造年代：2003年

• 建造总高：3楼

• 建筑面积：350.58平

• 成交单价：4.7万

• 户型：5室2厅1厨3卫

• 起拍价：1557万

• 评估价：1946万

• 成交时间：2025-12-9

• 目前状态：空置

这套双拼别墅作为折扣率的参考意义不大，但也给了重要启示。

在整个别墅序列里，大独栋最高级、双拼其次（产证上这两类叫做花园住宅）、联排最差（产证上叫做联列住宅），至于叠加、合院，压根就不算真别墅，在产证上就是公寓或者多层住宅。

另外从稀缺性上来说，上海“限墅令”（不再审批容积率1.0以下住宅项目）出台快20年了，从实际操作上来说，通过高低配，联排还是每年新增的，但双拼及独栋就不再新增了，所以房龄本身不是什么问题，十几二十年才是正常的。

之所以说没有折扣率的参考性，因为，别说闵行了，就算是整个上海的中外环之间，也没多少真别墅，再加上地段、花园尺度、是否有地下室、空置还是占有等等差异，本来就不多、个案的差异过大、所以未来几个月能够进入法拍房市场的就更少了，市场对折扣率的判断也只是几个月的时效性，没什么好参考的。

之所以说有启示，大家想想，同板块的闵行古美，万源城高层商品房、还不是大平层，房龄也有十几年了，如今单价也在10万左右，但这套通过法拍房渠道成交的双拼别墅，单价5万都不到，同一个板块，品类有巨大的落差，但价格却是反过来的，所以现如今正是法拍渠道抢资产的大好时候啊！

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前有1套双拼别墅同户型，面积350.58平米挂牌价格2360万，单价6.73万，业主置换急售，价格可以谈，2200万左右可以成交。

同小区二手房成交价统计：

此法拍房1648万成交，单价仅4.7万，面积350.58平，只需契税，上家税费为0（各付税）。25年8月25日成交170.66平米4房170.66万，单价7.44万；且是业主到手价，还得付上家税费。

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2025年8月最新法拍房限购+2025年9月最新贷款政策如下：

2024年12月1日起执行：

近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。

为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。

一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。

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