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• 同小区链家167.33平米3房同户型目前挂牌1750万单价10.45万；

• 同小区成交价统计：同小区132.2平米3房户型24年7月1460万单价11万税费（下家承担）；

• 此法拍1470万成交8.4折，上家税费为0（各付）成交单价仅需8.78万，房屋价差高达200万（含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市静安区平型关路1083弄25号2601室及车位

• 建造年代：2009年

• 建造总高：28楼

• 建筑面积：167.41平

• 成交单价：1470万

• 户型：3室2厅1厨2卫

• 起拍价：1470万

• 评估价：2030万

• 成交时间：2024-11-28

• 目前状态：空置

这套房源的成交其实很有典型性，因为它足够【纯粹】，可以作为市区大户型的折扣率样本。

首先，它是大宁板块中的老牌标杆之一，但又不是最靠前的两个——大宁最有名的自然是金茂府；尺度、品质感、以及房龄更有优势的是大宁瑞仕花园。

慧芝湖花园大概也就排在第三，比宝华现代城、新梅共和城稍微高一点。

也就是说“典型的板块内高品质，但并不是头牌”。

第二，房子尺度是典型的大户型，家庭自住改善需求为主。并没够得着大平层的边界，也就是它不属于资产配置型的东西、可以排除掉人民币资产配置的土豪抢货需求。

第三，虽然带有新静安极度稀缺的优质学区，但是风华中学放在全市也不算是什么特别的，既非四大天王，也非八大金刚。风华中学也就是个老牌区重点，全上海滩几十个，属于典型的带学区，而不是绝对强势学区的那种。

另外就是空置，不存在盲盒的“明棋”。

所以几个条件合在一起看，这就是典型市区带有学区的大户型，不带特别的“魅”、没有什么额外干扰，所以8.4这个折扣率大家可以记在心中，现在市场是逐渐在趋热的，所以实际上可以按照8.5来算。

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前有一套同户型中区挂牌价格1750万，167.33平米3房户型，单价10.45万，业主置换急售，价格可以谈，1700万左右可以成交。

同小区二手房成交价统计：

此法拍1470万成交还有个产权车位，单价仅8.78万，面积167.41平，只需契税。上家税费为0（各付税），24年7月成交132.2平米3房户型1460万，单价11万；且是业主到手价，还得付上家税费。

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2024年9月29日发布：

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，因城施策更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就进一步优化房地产市场政策措施通知如下：