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• 同小区链家171.06平米4房户型最低目前挂牌1600万单价9.35万；

• 同小区成交价统计：同小区132.94平米3房户型24年4月1070万单价8.04万税费（下家承担）；

• 此法拍1703万成交8折，上家税费为0（各付）成交单价仅需6.79万，房屋价差高达400万（含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市浦东新区昌邑路55弄21号1702、1702A室

• 建造年代：2000年

• 建造总高：17楼

• 建筑面积：250.79平

• 成交单价：6.79万

• 户型：5室2厅1厨3卫

• 起拍价：1508万

• 评估价：2692万

• 成交时间：2024-10-28

• 目前状态：占用

这个楼盘、包括这套房源，其实都是有点尴尬的。

首先，倒也真的是滨江楼盘，勉强一点也能算个“第一线、第一排”，而且也是这两年概念逐渐被大家认可的北滨江。

但北滨江终究不比小陆家嘴，能级差的远呢，而且就算是在陆家嘴南北延伸地带里面，刚兴起的北滨江的认可度、知名度都还没能赶上早已成气候了的塘桥。

第二，放在全市范围内，这个楼盘完全没有知名度和影响力，也就是周边的人知道而已，跟“知名豪宅”没有半点关系。

第三，顶楼复式，放在小区里当然是非常稀缺的，放在小陆家嘴、放在整个滨江沿线，其实也是非常稀缺的东西，尺度摆在那里，又有一半的别墅感觉、君临天下的气派感。

但问题就是镶在了这么一个并不算豪宅的楼盘上——鸽子蛋大的珍珠镶在了草帽上。

简单来说，从整体楼盘来说，属于滨江序列里平均水准之下的，虽然尺度很大，但算不上豪宅，也就够不上资产配置的标准——顶楼复式却带来了高总价的弊端：

• 富豪资产配置，看不上他。

• 中产品质改善，买不起它。

房源的市场优劣点说到这里，大家也应该能够理解它的资产属性了。

不过要注意一件事情，就是这套房子本身不算是特别优秀，但是在有占用的情况下依然能够拍到毛8折，说明市场真的热了啊。

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前挂牌最低价格1600万，171平米4房户型，单价9.35万，业主置换急售，价格可以谈，1550万左右可以成交。

同小区二手房成交价统计：

此法拍1703万成交，单价仅6.79万，只需契税。上家税费为0（各付税），24年4月成交132.94平米3房户型1070万，单价8.04万；且是业主到手价，还得付上家税费。

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2024年9月29日发布：

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，因城施策更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就进一步优化房地产市场政策措施通知如下：