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• 同小区链家224.57平米5房顶复最低目前挂牌1998万单价8.89万；

• 同小区成交价统计：同小区152.05平米3房户型24年6月1190万单价7.82万税费（下家承担）；

• 此法拍1556万成交7.5折，上家税费为0（各付）成交单价仅需6.35万，房屋价差高达538万（含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市鲁班路277弄9号1001室

• 建造年代：2000年

• 建造总高：11楼

• 建筑面积：245.22平

• 成交单价：6.35万

• 户型：5室3厅1厨4卫

• 起拍价：1491万

• 评估价：2663万

• 成交时间：2024-10-15

• 目前状态：空置

这套房源其实有点特别，从二手房市场的角度来看，优劣点都很“充分”。

首先是地段，黄浦区的三级地段、有“上支角”的标签、但又不是明星或者热点板块。

第二是尺度和房龄，堪堪2000年，又很大，距离二手房里最难卖的“老破大”也就一步之遥了——传统市区里的“老破大”一直都是最不受欢迎的，因为追求品质的，看不上其房龄、社区样貌；追求尺度改善的，面对地段带来的高单价，又承受不起这总价。

放在这套房源上，2500万，只要不是传统上支角，哪怕是在杨浦虹口都能买个很新的大平层了，又舒适、又不失面子，何苦为了个“黄浦”的名号去住个老旧小区呢？有客人来，也不见得显气派啊！

所以虽是黄浦，但二拍也是很正常的，空置才拍到个7.5折，也是情理之中了，甚至，按白首个人看法，7折也都是正常的，这类房源不论二手市场估价如何，慢慢挂牌或有市场价出手希望，但若想要快速出手的话，在二手市场至少也得9折才有人问津，真到了成交价、想要下家一次性付款的，或许8.5折也有可能。

建议，即使是黄浦区、老静安，遇到老破大，也得冷静一下，买来容易、出手难啊。

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前有三套复式挂牌，最低价格1998万，224.57平米5房户型，单价8.89万，业主置换急售，价格可以谈，1950万左右可以成交。

同小区二手房成交价统计：

此法拍1556万成交，单价仅6.35万，只需契税。上家税费为0（各付税），24年6月成交152.05平米3房户型1190万，单价7.82万；且是业主到手价，还得付上家税费。

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2024年9月29日发布：

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，因城施策更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就进一步优化房地产市场政策措施通知如下：