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• 同小区没有类似户型挂牌；

• 同小区成交价统计：同小区同户型24年3月成交价格1800万，单价7万税费（下家承担）；

• 此法拍1455万成交，7.6折，上家税费为0（各付）成交单价仅需5.7万，房屋价差高达351万（不含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市浦东新区孙农路397弄2号102（复式）

• 建造年代：2021年

• 建造总高：4楼

• 建筑面积：254.64平

• 成交价：1455万

• 户型：4室2厅1厨3卫

• 起拍价：1265万

• 评估价：1806万

• 成交时间：2024-6-6

• 目前状态：空置

房子本身是极佳的，跟全新一手也没什么两样，而且虽然不算真别墅“有天有地”，但也算是有一定稀缺性的叠加品类、还是叠加中最受欢迎的、有“地”的下叠，放在外环线内具有长期保值增值的品类稀缺优势。

保值增值的另一个要素自然是地段区位，说张江科学城，概念很标签、但地理上反而模糊，但好在这套房源是靠近老张江的、也就是大家最熟悉的张江高科，这就具备地段“亲切感”了、大多数人就能认可了——张江高科这块牌子，在上海滩也是能保值增值的。

显然，这套房子在日后的长期，保值增值能力还是相当优秀的。

至于这折扣率偏大，白首的观点是：有没有可能，用于参考成交的那套同户型，签约价格高了？

很多人不理解这事，签约价格高了不是要多交税么？

但有没有想过，签约价格高了，还能多贷款呢？

毕竟一套叠加的下叠，就算崭新，可毕竟也就是临近外环线了，如果加上税费要毛2000万，眼瞅着，是明显偏贵的，外环线左右，2千万买个联排都绰绰有余的。

所以极有可能，这套房子的折扣率并没有那么大，以后遇到“外环内、稀缺品类、次新，且空置”的房子，不能参考这么低的折扣率，心理折扣率要收窄一点。

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前没有类似别墅挂牌，小区公寓挂牌单价9万到10万，成交单价9万。

同小区二手房成交价统计：

此法拍1455万成交，单价仅5.7万，只需契税。上家税费为0（各付税），24年3月成交88平米公寓户型755万，单价8.5万；且是业主到手价，还得付上家税费。2024年3月有小公司成交一套类似户型1800万。

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法拍房可按揭贷款，以下是：

2024年5月27日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行，以及之后补充发布的沪九条，与法拍房有关的贷款&购买资格的政策如下：

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