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• 同小区链家目前挂牌价908万；

• 同小区成交价统计：同小区同户型24年800万成交，单价7.7万税费（下家承担）；

• 此法拍636万成交，7.4折，上家税费为0（各付）成交单价仅需6.11万，房屋价差高达165万（不含税）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市静安区宝通路518弄2号1601室

• 建造年代：2003年

• 建造总高：20楼

• 建筑面积：104.09平

• 成交价：636万

• 户型：2室2厅1厨1卫

• 起拍价：537万

• 评估价：960万

• 成交时间：2024-5-10

• 目前状态：占用

房源本身白首不想多说，第一次拍卖无人竞标，直接流标了，第二次拍卖，7.4折成交。

然后我们发现了一个问题，实际市场价大概只有800万左右，而法院评估价960万，按理说不至于出现这么大的落差，但是我们发现这是外地法院。

终究对上海不熟悉啊，新静安or老静安他们没有差别出来，而是按照现在行政上的整个静安区进行了均价的估价。

对于本地的上海人来说，老静安和所谓的新静安（老闸北）这个差异是巨大的，就是我们一直所说的“富家大小姐下嫁长工”的故事。

所以这也给了我们一个新思路，外地法院对上海市场行情并不了解，评估价往往会偏高（当然也有可能偏低，如果把老静安的房价按照现在新静安加起来的房价进行估算，那就是偏低呀）这就导致了很多人不敢轻易的报名出价，自然就是一个机会，评估价与市场价严重偏离的机会——把很多人吓退的漫天要价。

坐地还价，本身就是一个撑死胆大的、饿死胆小的机会。

不论怎么说，在上海法拍房领域能够遇见这种机会的事儿其实也不多，积极报名、不一定非要出价，真实的市场价可以通过绿牌的某家中介来查询、也可以透过袋鼠安家来咨询，至于这家房子是否有额外的、隐藏的、不确定的因素，当然也可以咨询。我们会给到比较中肯的、比较完整的建议。

虽然是这套房产的总价不高，利润额并不算太大，也就100多万吧，但是如果遇上总价非常高的，那么利润可就高了，还是那句话，遇到外地法院拍卖的，不论是有占用还是空置，想要知道市场价或者想要知道背后的可能潜在的利润因素或者风险因素，可以直接咨询袋鼠安家。相对于几百万的利润，这些前期的铺排动作还是有必要的。

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前有一套同户型挂牌908万，单价8.5万，业主置换急售，价格可以谈，880万左右可以成交。

同小区二手房成交价统计：

此法拍636万成交，单价仅6.1万，并且是高区景观位置，只需契税。上家税费为0（各付税），周边小公司24年成交同户型800万，单价7.7万；且是业主到手价，还得付上家税费。

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*温馨提醒：

• 如果你也想在法拍里安全捡漏，在法拍里淘金，看完这篇文章，抓紧联系袋鼠，给你制定捡漏方案。

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