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• 同小区链家目前挂牌价815万；

• 同小区成交价统计：同小区同户型2023年10月成交价在800万，税费5%-7%（下家承担）；

• 此法拍655万成交，7.7折，上家税费为0（各付）成交单价仅需7.19万，房屋价差高达200万（含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市徐汇区龙吴路1717弄60号502室

• 建造年代：2005年

• 建造总高：7楼

• 建筑面积：91.07平

• 成交价：655万

• 户型：2室2厅1厨1卫

• 起拍价：581万

• 评估价：800万

• 成交时间：2023-12-22

• 目前状态：占用。

有一说一，长桥这地段，大抵是徐汇的“第三梯队”，是被南站铁路线封锁在内的，从植物园一直到华泾，徐汇区所有的第三梯队板块一长串。所以顶着浪漫繁荣的徐汇之名，界面和生活品质跟小县城似的。

这就是这套外地朋友会很纳闷“徐汇还能这么便宜”的原因，先天不足，后天也没打算给它去补——南站的铁路线和地铁一号线的轨道，可没听说要拆了、挪了、装到地下去。

当然，界面和氛围摆在那里，就已经在二手房的当前价之中了，法拍是二手市场价外的额外折扣。

单从这套房源来说，3个折扣来源：占用、年底、增值预期太差。

前两者本质都是法拍因素，可以通用到同等环线的房源，第三个增值预期差，是这个小区或者说整个板块自身属性。也就是说，如果不是这么差的地段，折扣倒也不至于这么大，高低也得8.0折或者8.2折。

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前有一套同户型中楼层挂牌815万，单价8.8万。业主置换急售，价格可以谈，800万左右可以成交。

同小区二手房成交价统计：

此法拍655万成交，单价仅7.19万，只需契税。上家税费为0（各付税），23年10月成交同户型价格800万，且是业主到手价，还得付上家税费5%-7%。

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