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• 同小区链家目前挂牌价1100万；

• 同小区成交价统计：同小区同户型2023年6月成交价在1100万，税费5%-7%（下家承担）；

• 此法拍996万成交，8.6折，上家税费为0（各付）成交单价仅需8.84万，房屋价差高达180万（含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市普陀区江宁路1220弄10号1402室

• 建造年代：2004年

• 建造总高：28楼

• 建筑面积：112.65平

• 成交价：996万

• 户型：2室2厅1厨2卫

• 起拍价：840万

• 评估价：1500万

• 成交时间：2023-11-9

• 目前状态：空置。

8.6折属于“中规中矩”的折扣率，考虑到这套房子虽然房龄将近20年，但好歹是现代板楼，又是空置的，户型说不上多好、但也是常见的、并不差，所以没有“额外”的调节系数，是可以作为典型的“内环内+现代板式+二梯队学区+空间改善”的折扣率参考的，至于房龄本身，以及户型结构，本身就在二手市场价中已经体现了，不影响折扣率的。

内环内+学区，还是相当坚挺的，这点大家值得注意，不单单是这套房子、这个时间段，而是整体的购房思路，同等总价下，面积与地段到底哪个更重要，这就是个值得参考的案例。

不论二手还是法拍，保值的逻辑是一样的。

根据市场经验，同等总价，如果选择面积更大而地段更远，比如中环外，那么真到了法拍渠道，估计只能8折成交了，换句话说，保值性可能就远远不如面积小点、但在内环内的房源了。

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前有一套同面积中楼层挂牌1100万，单价9.9万。业主置换，价格可以谈，空间很小，1090万左右可以成交。

同小区二手房成交价统计：

此法拍996万成交，单价仅8.8万，只需契税。上家税费为0（各付税），23年6月成交同户型价格1100万，且是业主到手价，还得付上家税费5%-7%。

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