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• 同小区链家目前挂牌价1680万；

• 同小区成交价统计：同小区小户型2023年7月成交单价在8.3万，税费5%-7%（下家承担）；

• 此法拍1020万成交，8.1折，上家税费为0（各付）成交单价仅需6.8万，房屋价差高达300万（含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 黄浦区中华路169弄2号301室

• 建造年代：2001年

• 建造总高：25楼

• 建筑面积：170.86平

• 成交价：1174万

• 户型：3室2厅1厨1卫

• 起拍价：938万

• 评估价：1420万

• 成交时间：2023-9-21

• 目前状态：空置

黄浦区，上海买房最安全的区，半数板块“老牌明星”，外滩、新天地之类，半数板块“稳如泰斗”，豫园、老西门之类。反正整个黄浦就没有下行风险的板块。

豫园的这套东业大厦，中规中矩，房龄、户型、小区环境、学区都在“黄浦中等”的认知范畴内、也没有明显瑕疵，当然，这些本就都在二手市场价格之内的。

这套房源成交的意义就在于代表“黄浦中等水平”，而且是空置的(技术上叫做没有可重可轻未知系数)，是一个可以作为目前时点上参考的折扣典型，至少，对于传统上支角，这是个典型。

其他的上支角房源，根据这个基准，大家自己估摸一下调整系数。

房龄更短、户型更好的，那可能就8.5折；

房龄更长、户型有明显瑕疵的，可能7.7折，如果是有占用的，那可能会有更大的折扣。

各个系数都会变动，但最大的基础，就是当前时间下的典型折扣，现在有了：

上支角/20年房龄/常规户型/空置=8.1折。

小区里面目前有一套同户型中楼层挂牌1680万，单价9.8万。业主比较急售，价格可以谈，1600万左右可以成交。

同小区二手房成交价统计：

此法拍1174万成交，单价仅6.8万，只需契税。上家税费为0（各付税），23年7月成交同户型单价8.37万，且是业主到手价，还得付上家税费5%-7%。

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