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• 同小区链家目前无4房在售，三房价格152.88平的挂牌2580万

• 同小区二手房近2年成交价统计：2023年4月 同户型低区成交3290万，不满五年，上家227万的税（下家承担）

• 此法拍2910万成交，8.1折，上家税费为0（各付），与2023年4月3290万成交的房屋价差高达739万（含税差）

【法拍成交房源基础信息】

• 静安区彭江路399弄15号1301室

• 建造年代：2016年

• 建造总高：16楼

• 建筑面积：194.57平

• 成交价：2910万

• 4室2厅1厨2卫

• 拍价/评估价/市场价：1950万/2743万/2910万

• 成交时间：2023-06-1

• 目前状态：空置

• 南北通透 4房2厅

• 对口学区：上海市大宁国际小学，上海市风华初级中学

金茂府作为大宁的绝对标杆、全市有高知名度的“入门级豪宅”，是很多新晋中产非常青睐的身份标签——以相对“最低”的单价，买到豪宅、买到居住舒适度高的大尺度房源，这就是大宁源源不断购买力的逻辑。

大宁板块本身并没有新增的市级大利好，该有的都公布了、确切地说，都已经造好了，所以新概念别指望了，但想想大宁的等级和地段，市级商圈+内中环与共和新路组合的“超高配高架路网”，房价的稳定性、比全市向上的平均速度略高点，是能长期保持的，资产保值增值无忧。

从金茂府的实际居住体验来说，虽然现在“科技住宅”也陆陆续续冒出来不少，但放在整个城市里，仍然是极其微小的比例，放在市区里就更少了，所以居住舒适度也是个受青睐因素，当然，从房价来说，这不重要，只是特意给自住的朋友提醒一下。

小区二手价格深度研究

同小区链家目前无4房在售，目前3房在售参考如下：

目前这套房子是小区里面最诚意出手的一套房子，同样为中楼层的，挂牌均价16.9万。无车位，当然也有人会说，现在的二手可以谈价格，那么谈个180万（已经是最上线了吧），成交价2400万业主到手，这个价格跟法拍是不好比的哦，我们的成交价是2142万税费各付哦。

同小区二手房近2年成交价统计：2023年4月 同户型低区成交3290万，不满五年，扣除车位价格50万，上家227万的税（下家承担）

• 1.2023年同户型成交价3290万（业主到手），扣除车位50万，房价3240万，不满五年，上家税费227万，同年3月成交了一套低区2楼的价格3080万（业主到手），同样不满五年，上家税费215.6万。由此可以得出结论，14.92万法拍成交的价格，已经低于3年前的成交价格，特别说明——整个金茂府的4房，只有这一栋楼有，而且是楼王位置。

• 再看一下23年的成交价格：2023年2月成交了一套高区157.8平的房子，成交价格在2320万，且满五唯一（非常便宜）。——补充特殊原因：由于此房业主定了一套别墅，且到了付款周期，在不付款面临违约，违约成本高达当时定的房子总房价的20%，所以不得不割肉。

此法拍2190万成交，8.1折，上家税费为0（各付），与2023年4月3290万成交的房屋价差高达739万——（此拍卖的房子面积比这套房子大了10平米，而且楼层高了8个楼层，因此袋鼠给的评估价是3400万）。

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2021年