7折买到徐汇滨江豪宅，价差1944万？——海珀旭晖成交点评
发布日期： 2023-04-24
上海法拍房成交了一套徐汇滨江的海珀旭晖，我们先看一下基本盘：
• 徐汇区东安路800弄5号602房产，298.16㎡，4室+2厅+1厨4卫+1保姆间；
• 2012年建，二手市场价6000万(上家净到手)；
• 法拍成交价：4504万，租客占用，产证到手后即可交房(无交房难题)；
• 与二手房价含税价差1944万，折扣率7折。
前两天上海法拍房成交了一套徐汇滨江的海珀旭晖，我们先看一下基本盘：
此法拍房，为何会7折成交？
肖然实勘：
• 此房我实地看过，也做过较为深度的研究；
• 虽是外地法院执行，但执行力度及配合度较高；
• 此房有一租客，是一家五口使用，肖然与租客有过两次接触，且从法院拿到了租约，详细分析过，确实是租客，且拍卖时已与法院签了承诺书，会在成交后2个月内搬离。
法拍10年的肖然同学，分析下来此房是安全的，但对于一般的买家来说，这套房子有较多的不确定性，如：
• 外地法院执行，担心执行力不够，不能及时的来上海协助过户+收房；
• 此房还有租客，在公告中没有清晰的承诺会来上海协助收房等信息。
• 因此7折，较大原因是有占用，但只是一个租约而已，很好处理。
• 退一万步说，等到租赁到期又怎么样呢？1944万的差价啊！
➤ 视频详说：
视频详细解说如何正确认识海珀旭晖的价值以及未来的价值预测。
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海珀旭晖，徐汇滨江的“二线豪宅”，但少部分房源，真的是“有江”。
这个楼盘是绿地住宅类最高端产品系“海珀”的首发，小区建筑外立面，采用干挂石材，属于颇有风情的“新古典主义”建筑风格。
既然是树立标杆形象、创品牌意义的首发作品，其表面品质当然是整个海珀系里面最好的，也可以说是整个绿地品牌里最好的住宅。
当然，也只是“绿地”里面的最好。这句话大家自己细细品味一下。“绿地”这块牌子吧，但凡经验丰富的地产人是从来不会买的。
第二个要探讨的问题是，这个楼盘到底算是滨江一线还是二线？
开发商炒作肯定说是一线咯！白首还找到当年一张假模假样的地图，这变形程度，擎天柱都自叹不如。
常规逻辑上来说确实是二线，白首特地把地图截屏了一下，勾了一下，单从地块位置看，没瞎就知道是二线了，滨江的首排是尚海湾。
但运气非常好的是这个楼盘东北面的那一块西岸营地刚好是一块大草坪，举办音乐节的，所以虽然退后了很大一段距离，但倒也没有遮挡。最靠江的1栋楼，7楼开始就能看得到一点江面了。
我们会看到从航拍效果上来说，还真有那么一段小江面，越到高区，看到的江面越宽，从一丝，变一块，但是仔细看看位置方向，其实也就只有一栋楼能够看到江面，后面几栋还是会被遮挡。
所以到这里我们基本上就心里有数了，只有一栋楼，还是二线滨江位置。
海珀旭晖的品牌、品质放在徐汇滨江本身也就是一个二线的段位，雅比不过云锦东方、豪比不过香港置地启元，正儿八经的地段连尚海湾都比不上。
受惠于徐汇滨江整体的热门程度和国际社区的向往感，就算这样的二线豪宅，如今二手房也非常难找。目前是没有挂牌的，连个挂牌都没，更别说诚心卖的了。
再看它的成交，其实也就是平均1年成交1套，那么再反过来结合挂牌量来看，缺乏成交，是因为没人买呢？还是因为没人卖呢？
所以徐汇滨江的豪宅一定要在法拍房上盯住，下一次可能折扣就没那么大了，不是每套房源都有占用的，而且大多数房源是没有占用的，能够有个95折，就算是运气很好了。
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