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上个月中旬，上海法拍房成交了一套位于黄浦区的露香园，9.8折，无限接近于二手市场价了，从这微乎其微的折扣率上来说，也是近一年来难得一见的，自然也引发了我们很多的思考，也给各位土豪分享一下，看看有没有道理。
真豪宅=真的不贬值，纵然拍卖也不会“三钿不值两钿”。• 中环线以内绝大多数房源在8.5~9.0折之间；• 哪怕是在内环线内、或者单独说备受认可的传统市中心上支角黄浦区，也就在8.8~9.2折之间，比9.2折更小的折扣率三五个月都看不到一例。也就是说单单是“黄浦区”这三个字，撑到9.2折到顶了、断然撑不到9.8折，那么，露香园怎么回事儿？因为，它是藏品级豪宅，或者说属于“真豪宅”序列——这才代表了高度的稀缺属性，也就意味着极高的保值增值功能。开发商做广告天花乱坠、报喜不报忧，白首就是干这个的，黄浦区+大面积高总价，再来个到底是多少也不明确、光有个模糊概念的“一二手价格倒挂”，以豪宅的名号一手卖出去“日光”没问题。但是等到了二手市场，经过了实际入住之后，群众的眼睛是雪亮的，见过大世面的土豪们眼睛更是激光镭射钛合金，是仙女还是狐妖，立马显形。户型差的、密度高的、品质一般的、地段不在一线或核心的那些“伪豪宅”，中长期增值的速度、阶段总额的空间，都将明显落后于真豪宅。
「伪豪宅」无形中折损了“业主的名声”，土豪们可容不得，所以二手开始就不会有土豪接盘，价格自然涨得比真豪宅慢许多了。除了上述“硬实力”之外，看不见的“软实力”差别更大：• 而伪豪宅是身家总共2千万、贷款才买了个5千万的房子，想来蹭富豪圈，结果发现左邻右里上下前后全都是来蹭的，没一个真货。一个楼盘号称是豪宅，但是真还是伪，不会改变，房子都造好了，是地段会变呢？还是房型会变？还是容积率会变？同样，一个楼盘业主的圈子和心态，其实从一手买家到二手买家也是一样的。苍蝇喜欢叮臭鸡蛋，臭鸡蛋能吸引来的也只会是苍蝇，不会是蜜蜂，连瞎了眼的蜜蜂都不会有。业主圈层的明显差别，往小里说是形成了大众对这个楼盘心理段位的认知，也就决定了对买这个楼盘人的“段位判断”——空心模子还是真有实力。对于土豪们来说，少赚点钱、哪怕损失点钱都是小事，但面子、名声却容不得一丁点损伤，别说人家认为你眼光不济、实力不够了，就连敬一杯酒被人拒绝都不能容忍呐！他们会为「伪豪宅」买单吗？不会。土豪不买单，伪豪宅能涨得比真豪宅快吗？当然不会咯。98折是拍红了眼不理性？或许是太理性，其实并不重要。有朋友会说像这样拍到接近于市场价、甚至高出市场价的，相当部分因素是由于竞拍者红了眼、意气用事，是不理性导致的。其实这得分三说。首先不得不承认，拍卖的时候确实会有红了眼的情况，别说拍卖经验并不丰富的人，就算是三天两头去土拍中心买地的开发商都会有这种情况。二来，不管怎么说，还是略低于市场价那么一丁点儿的，无非相当于二手房市场去买一套嘛。哪怕略高于二手市场价，其实对于真豪宅来说，也正常，稀缺嘛，难道二手市场这个楼盘就有很多选择吗？并没有啊。所以哪怕是略高于二手市场价一点也都可以认为是理性的。第三，反过来说，能够拍到高价并不是一个人导致的，也不是两三个人能导致的，拍卖是一次出价再一次出价、逐渐往上递增的，所以我们也可以判断，其实哪怕就算不理性，那也是一群人都不理性。面对藏品级的房源，现在会有一大帮子人不理性，那么未来自己二手房再出手的时候，也同样会有一大帮子人不理性、拿着高价来抢，很正常。人性如此，几千年来从未变过，不必担心。
预算3千万以上，已经够格买到黄浦区的「真豪宅」了，但是一定要擦亮眼睛、宁可经过市场检验的二手，不要轻信了开发商的忽悠。关于黄浦区今年新盘的“豪宅段位和成色”，可以参考白首2天前发的那篇长文章，《3~5千万，在黄浦能买到“真豪宅”吗？》，把每个楼盘给大家分析明白了，其中也包括了露香园。
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