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前两天上海法拍房成交了一套新江湾城的大宗标的，我们先来看一下基本盘：尚浦名邸，杨浦区江湾城路88弄38号2601室(复式)及车位，338.57㎡，2015年建。市场价：4000万(下家付双边税费)，法拍成交价：3184万(税费各付)，空置。与二手房价不含税价差816万， 算上节省的税费，实际到手价是7.4折，这个折扣率多少有点出人意料，也给我们一个小惊喜：上海法拍房淘到大红包的几率还是有的。美国铁狮门开发的新江湾综合体(尚浦领世、尚浦名邸、尚浦中心)，后来尚浦名邸这块住宅卖给了万科，改名为万科翡翠江湾，是万科翡翠系当年成名的几大标杆之一。
新江湾城无疑是老牌的明星板块，只不过相对而言在老牌明星的序列里稍微靠后一点。早些年超高定位，第四代国际住区，价格也一步到位，确实有一定的价格泡沫，不过差不多四五年前，随着上海楼市整体的水涨船高，这点泡沫也早就被挤干净了(也就是2010~2015年间，其价格的上涨幅度低于全市平均水平、后来几年跑平了)，现在的价格是非常扎实的。最重要的是，现在新江湾城范围内的土地，可建设住宅的已经完全没有了，能造写字楼的也没有了，我们直接上地图(红色地标点就是尚浦名邸)，大家自己肉眼去看，还有没有可以造得出一个小区的地皮？完全没有了。（来源：网络）
唯一大家能看到的两块大的绿色，10号线西侧的是复旦大学的新江湾城校区，这家的地皮没人敢动，中环线到复旦的门前都得低头走地下、绝对不能压着门头的，开发商就别想问它要地皮了。10号线东侧的是一条河道，其实就是江湾湿地。这是市级保护的，不能动，要能造房子早就造上了，还能留到现在吗？
虽然不是板块“头牌红盘”，但跑赢板块平均、跑赢全市，毫无悬念。从地段上来看(红色地标点就是万科翡翠江湾)，紧邻地铁10号线，而且只有1站距离，土地价值是板块内第一等的。当然，从楼盘的段位上来说，万科翡翠江湾确实也不是板块的品质和形象标杆，第一标杆，仁恒怡庭，第二位华润新江湾九里，第三位九龙仓。万科翡翠江湾差不多是与几个楼盘并列第四第五的样子。不过在整体的板块排序中还是中等偏上的，能超越板块平均增值速度。在加上前面白首也说了，泡沫已经挤干净了，如今整个板块向上的速度，已经略跑赢全市了。
现在的新盘已经是“假江湾”、也脱离五角场了，价值减半。那么我们现在看看号称新江湾城的新盘都是怎么玩的，就不点名了，不得罪人，大家自己看图。（来源：网络）
乍一看，哎呦，虽然是在新江湾城的北边缘，但好歹是在范围内吧，至少这图非专业人士一看就是这么认为的。但是大家要牢牢记住，新江湾城完完全全属于杨浦区，没有一寸土地是在杨浦区之外的。然后我们会发现这个楼盘的地址是在宝山区，其实压根儿就不在新江湾城，连个“杨浦区”都不是。
（来源：网络）
重要的是不只是说直线距离出了有多远，而是从房产的价值来说，就算勉强假定在新江湾城的范围之内，但隔着一整个占地不算小的大板块才能到五角场城市副中心，也就脱离了五角场商业资源和价值的实际辐射范围，价值减半。第二，它压根儿确实就不在概念地带的范围之内，伪概念。除了这个新盘，还有个前2年上市的融信世纪江湾，也一样。所以新盘上市的时候让人眼睛亮了一下、哎哟，但是仔细想就不对，相对于新江湾城的非核心地带，价值减半，如果相对于核心地带，可能价值减半都不止，
作为市级明星板块，新江湾城已经完全开发完成，不要再指望新盘了，如果发现有号称这个概念的新盘，十有八九是骗人的，地图上已经不支撑有土地了。所以自己要擦亮眼睛，土地的概念和实际的地段对房价的差异影响很大，轻者打7折、重者打对折。如果实在搞不明白，可以向袋鼠安家约咨询。
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