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前两天成交了古北的一套御翠豪庭，我们先看一下基本盘：

长宁区黄金城道688弄11号1703室及车位，148.84㎡，3室2厅1厨2卫，2008年建，市场价：2200万，法拍成交价：2082万，有占用。

其实这套房源在1月19日袋鼠安家是有推荐的，当时考虑到春节后可能会有混合株、大家又不能好好出门了，所以预估成交价在1900万。

很高兴，我们预测错了，大家“快速过峰”了，谢谢领导一家门，也希望从此一路别回头了。

从1900万、8.3折，变成2082万，9.1折，很显然也证明了上海法拍房，热了。

其实上海楼市转暖大家应该都有感受，昨天白首还特地“查案”了，那么我们一起想想，后果是什么？

低积分的购买力，一手房的大门又关上了吧？

市场趋热就代表了“集体看涨”，同一套房子愿意花更多的钱去买，价格被推高了，而且想买的人更多了，加剧了供不应求。

拼钱也就算了，还要拼票，这也算了，可问题是上海买一手房还有一道“隐形门槛”——还是大家“集资”一起建的，积分。

但凡是明星、热门板块，积分都不低，如果还是品牌品质不错的，在市场不温不火的时候参与的人少，十年社保的或许还能友情参与陪跑一下。

市场转到热的时候，社保没交到够退休你都不必踏进售楼处。

就像白首昨天说的，开年以来一共6个一手新盘，5个“1日光”、1个“2日光”。

虹桥徐泾、前滩、徐汇滨江、金桥、森兰、北外滩这些都是热门明星板块——这些还是这两年偶尔有新楼盘供应的，至于像古北、南京路、淮海路、花木联洋碧云这种“老牌热门板块”连个一手供应都不会有。

购房预算在2千万左右的人，大部分应该不是首次在上海购房吧？光是基础分就落后很多，拼体力和年纪的社保又是“在时间面前人人平等”的，所以在偏热的楼市里，一手房门槛很高，而且市场越热、门槛越高，相当部分的购买力就被挤出了。

别急，还有“次生灾害”。

目标是高端楼盘，二手得要抢，还未必抢得到。

有买的冲动，一手买不到，自然去二手，价格自然被推高。

可别忽视了一点，现在买房的冲动，在“谙熟经济金融和楼市的上海”是普遍的，你想买的同时，人家也不舍得抛啊！

• 刚需的想要换成中档；

• 中档的想要换成高端；

• 高端的想要换成老牌热门地段的豪宅。

然后，就没有然后了，没东西给你去换了。

就像这套成交的古北御翠豪庭，地段和身份标签感基本上到位了，再换，也没有什么可以换了。在二手市场上就是，想买、也买得起的人不少，但持有的人不想抛。

所以我们就能判断市场越热的时候，高端和豪宅的二手供应量其实是在减少的（这里指的是有效供应量，很多人只是挂一下牌，测试一下市场价格，并不是真的想卖），而同时具备购买实力的有效需求却是成倍增加的——不但冲动大幅度增加了，而且还有从一手市场挤出转移而来的。基本判断就是:供应减少、而需求倍增。

市场转热的直接灾害就是房价上涨，次生灾害就是一手门槛上调、二手房的供不应求愈发强烈，房子的段位越高越明显。大家自己看着办吧。

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