发财致富有时真靠运气——华丽家族古北花园7折成交点评
发布日期： 2023-03-01
前两天有一套市值半个亿的房源在法拍市场上成交了，买到的人，欢天喜地，一夜之间，不对，确切说是白天的一小时之间，赚了1000多万，而原房主被拍卖还债，却很无奈地少“销债”1000多万，而这一切的根源在于“时机”，或者更直白地说，运气。
我们先看下基本盘：长宁区黄金城道555弄10号1702室及车位房产面积：322.15平，6室2厅1厨5卫，建于2005年。市场价：5300万；成交价：4195万，而且，空置。
与二手房价含税价差1250万，算是7折。
上海法拍房市场的折让越来越少、向口罩前的常态恢复了，7折不是整体市场的因素，而是另有“个案原因”。
上周白首已经提过，不管是从市场实际参与的热度、还是从最后的整体折扣率来看，春节之后的“天下太平”直接关闭了高折扣期的窗口——
1、无论全国经济好坏，上海城市的吸引力和地位依旧保持不变，甚至于说吸引力更强了。
2、本地楼市供求关系并没有改变，整体上来说仍然是供不应求。
3、前几年已经买好房，身上还背着房贷的，现在是提前还贷潮。而之前没有买房的，今年的低利率具有强烈的吸引力，不说成功吸引下单的比例有多少吧，但至少是一个正向的推动力啊。
4、法拍市场虽然仍是一个知道的人不多的小众购买渠道，但从本身而言，知道和参与的人越来越多了，所以我们也可以说上海法拍市场的“购买力”在增加。
5、人民币贬值加速，一月公布的m2都将近13%了，民众的主要投资渠道收益率却连年下跌，以在上海买房为代表的资产配置需求愈发强烈。
好，那么问题来了，按照上面我们推导的结论，像这套挂着“古北”地段和“一张房票配置半个亿”的大宗资产，还是空置，照理是非常抢手的，9折理所应当、原价正常合理、溢价5%也说得过去。
可怎么就7折了呢？从这套房源个案来说，生不逢时啊。
今年会有不少价值半亿以上的市区一手别墅项目出来，房票都紧紧攥在手里等着“新人出台”呢，现在正在找关系，对于法拍市场的半个亿、“半老徐娘”大平层资产压根儿不在乎。
给大家简单盘一下，今明两年内新上市和仍有后续批次的，传统市区+别墅形态+半亿以上有哪些：
• 黄浦区的露香园；
• 杨浦内环内、东外滩瑞安项目，就是那个造翠湖天地的瑞安；
• 虹口区北外滩与四川北路两个板块之间的弘安里项目；
• 老闸北，哦，不，现在叫新静安，靠近老北站的安康苑项目。
但凡对上海楼市了解点的朋友就会发现，都是旧区改造、城市更新的超大型项目，风貌保护是基本的，有很多甚至涉及到了历史建筑保护和平移。
这类项目有个共同的特征，开发商前期在街区风貌复原和建筑保护上花费了大量的钱和时间，而管理部门给他们的回报就是允许部分低密度+一手定价的相对放宽。
这一切合情合理，都说风貌保护嘛，住宅中有一定比例做别墅完全说得过去。
百年前的上海里弄风貌是什么？石库门呀！石库门最高是哪里？三层阁。放在现在叫什么？海派风格的联排别墅。
如果条件稍微放宽那么一点点，只要求是市区，而不要求是传统市区的话，那么半个亿以上的别墅还有江南里、前滩南滨江的百合园。
如果有半个亿以上的购房预算，身家可是至少好几个亿，绝对不止这半个亿啊。
说到这里，大家自己想想，手上还有一张房票，你是不是也会等一等？更何况这些身价好几亿的人，多多少少在社会各方面有那么点关系，总是想到处找人通通路子抢一个“白富美新别墅”过来的。
所以仔细想了想就发现这套半老徐娘大平层，要是早两年出来倒也没事儿，市中心大规模老城区改造还没启动。再晚两年出来也没事儿，这些项目已经卖完了。偏偏是今年，不被人待见也是情理之中的了。
不过，白首也说了，再过两年出来，也没事，就是说，无非遇上了一波“城市别墅新盘大放水”，放水量不多，但吸引的等待资金量是不知道多少倍，过两年，这批新货卖完了，资金自然就又转向二手的宝贝了，不怕不怕。
袋鼠安家｜法拍服务
袋鼠安家｜一手咨询业务
长按识别下方二维码
报名参与活动吧~
★ 精品推荐 ★
◀ 8.5折得标的喜悦，却在3小时后，只剩下惊恐，这就是我的亲身经历！！！
◀ 我在上海买了一套法拍房——记我在上海买房的这3个月！！！
“袋鼠法拍”小程序2.0版已于2023年2月12日上线， 新增：
袋鼠安家 KANGAROO ESTATE
如果您有任何需要，袋鼠安家都愿意为您提供私人订制服务，提高您的参拍成功率、规避或化解您的购房风险、安全地把这么香的房子交付给您。
在既往的服务历史中，袋鼠安家团队做得最大的一个客户的成交价是2.3亿。
