意料之中——普陀区香溢花城8折不到成交
发布日期： 2023-01-20
普陀区光新板块的香溢花城（二期）有一套法拍成交了，先报一下基本盘：
普陀区石泉东路168弄96号1704室，87.44㎡、2室2厅1厨1卫，2013年建，空置。
户型一般、略偏差，窄面宽、大进深，存在减分项，不过户型作为可见现状，减分项也已经包含在二手市场价里了。
二手市场价950万（上家净到手）、法拍成交价：780万（税费各付），按照二手与法拍的实际到手总价来算，7.8折。
生活资源很成熟，但名气并不响亮的普陀二线地段，在众多房源中并不亮眼。
普陀区本来就是传统市区中地位最低的两个之一，还有一个是老闸北，但自从前些年老闸北也变成了新静安之后，普陀就实实在在的垫底了。区，不亮眼。
普陀区内：
• 长寿路、长风以界面和商业成为一线；
• 武宁和曹杨路以教育资源成为普陀一线；
• 真如以城市副中心规划和地铁织网而成为一线。
• 小小的光新板块，虽然资源非常成熟，其实界面也不差，但是在普陀区中也只能属于二线地段，终究差了一口气。所以板块，也不亮眼。
当然，板块不吸睛，从法拍房角度上来说争夺程度就低，折扣就会大一点。从居住来说反而也就是个高性价比——因为板块的生活体验感确实不差。
以上海居民为主的市井生活，不浮夸、真实在。
光新板块大规模的建设差不多是在三十年前，光新路以前还有一个很大的乐购大卖场，沪上规模和营业额都在前十名的，英国乐购上海的总部就在这个大卖场楼上。
光新路一带近几年居民层次明显提升。主体居民，怎么说呢，传统市区下支角嘛，典型的上海市区普通工薪家庭、小康人家为主、本地市井烟火。
退休的那一代：
绝大部分是本地早已倒闭的各种国营工厂出身，典型的上海老阿姨、老爷叔，能够在纯正的上海话与散装的苏北话之间进行相当流利的切换。他们退休工资不低、发挥余热挺积极、参与社区事务，包括组织广场舞、近郊超低成本旅游、各种志愿者，当然有的时候也会不太恰当，但也无可厚非呀。
真要追求完全的科学合理，上海也不至于会发生3~6月份的事儿，是吧？也不能怪人家退休老阿姨、老爷叔，这是本地管理层和再上面的思路问题了呀。
中年一代：
70、80的、包括90头几年已经过30岁的，绝大多数都是各种行业的企事业单位工薪职员，没有什么明显的特征，只能说中小民营企业为主，真如、西站、万里、真光、真北都没有类似于阿里、华为、特斯拉这种特别显著的特大型企业和行业。
都是第三代上海人了，苏北话也就能说个不到20句，平均的学历、素质都还可以，毛估估平均值在十几二十年前上海本地大专水平。
有矛盾纠纷日常吵架是少不了的，半小时每人一瓶水喝完了也打不起来。
这个板块还有个特点，最近十来年没有像样的新盘出现，也没有什么诈唬人的规划概念，也就是整个板块压根儿就没有什么被炒作的泡沫。板块的层面上已经具有了高性价比。
板块标杆楼盘，品质相当好，自住的性价比很高。
本身这个楼盘也是一个上规模的大盘，差不多是在十五六年前开始分几批入市，主力买家也是上海本地户籍“第一批富起来的老普陀”，社区氛围还是可以的。
盘了一圈下来，我们会发现按照现在法拍房的市场行情，普陀的二线板块差不多也就是八折左右了，楼盘在板块内算是标杆，但放在全市也不至于因为有什么知名度而出现额外的加成，折扣率意料之中——对于自住来说，这种“无虚名”可不就是性价比么？
当然，白首还是要再提醒一下，现在所谓的法拍房折扣市场行情也仅仅是近期而已，等春节过后一个月，3月份，天下太平了，大家都愿意出门了，法拍房的市场行情又要变了。
可没如今这么便宜的，各个段位的折扣率肯定会有一定的缩小，所以现在是一个大折扣的时间窗口机遇，只不过很多人甘心情愿地保身价，不愿参与而已。
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