【成交分析】户型再妖孽，地段永为王——8.2折，古北御翠豪庭
发布日期： 2023-01-02
前两天成交了一套古北的房子，单纯从单价来看倒也没什么问题，但一看总价和户型，很多人就看不懂了，报下基本盘：
• 长宁区黄金城道688弄7号2102室，71.05㎡，1房2厅1卫，2008年建，现状空置。
• 二手市场价：1339万（上家净到手），法拍成交1160万（上下家税费各付）。
（图片来源于网络）
是的，这套房源对于绝大多数家庭来说完全不可理喻：
• 普通居家的视角，家庭的功能性极差，三口之家都不知道如何安排；
• 资产投资的视角，标的总价却也只有1千多万，对不起真正投资客珍贵的一张房票。
真要作为大富豪的“在沪社交会客厅”，做派对空间却也显小。
一般人还真想不明白，这套房源单价如此之贵，却又这么小，到底能干啥？
或许是给一天收几十根小火箭的网红当做居住和直播室的呢？
人家不需要几个房间，厅够大，周围环境拍出来好看、贵气就够了。当然1千多万呢，住的人未必买得起，但至少可以租啊，等钓到了金龟婿就自然会搬出去。
（图片来源于网络）
当然从业主角度上来说，这个网红走了，还可以有下一个，想要给自己镶金边的自古以来都不缺，那就不愁没有高额租金收入，只要房子销售价格不跌，那就是一笔好投资。
其实大家想不明白没关系，有人能想明白就行了。
这句话放在市中心，够了，当然，放在郊区这可不敢乱说，想不明白是要亏钱滴。
在上海滩一套房子的价格里面，绝大多数都在于地段，而地面上的房壳并不值几个钱。
大多数人看房子，第一直觉是什么？
外形立面、户型、园林、服务。看似最重要，却也是最不重要的。
在上海陆家嘴卖到20几万一平方的汤臣一品，整个小区搬到环沪小城市来，大概也只能卖2万多一平方，就这2万多，或许还有一半得靠地皮的概念来撑着，没个高铁新城概念，2万都卖不动。
这么说吧，山东省会济南市辖区郊区新城（相当于上海这边松江新城）的一手房价不打折也就6千多一平方，而且是在新城核心区域的万科之类大品牌的高品质小区。
换句话说，造得再好的小高层房子，毛坯价格其实也就5、6千。钢筋、黄沙、混凝土、玻璃、人工，到上海来虽然会贵一点，但也贵不了哪儿去。
（图片来源于网络）
百年海派+居民整体素质，就能支撑地段带来的豪宅单价。
从单价看，每平方10~13万，属于高档住宅，比的是“品质+土地增值潜力”；
每平方15万+，属于豪宅性质，比的是“品类+土地豪宅基因”。
豪宅基因是什么？无非两选一或者兼而有之：历史人文、或者现有人口层次。
放在最讲究洋气和小资的上海，基本上可以换算成：
1、百年海派风情（没被“租”过的地盘，哪怕是千年古镇也免谈，指的是什么？大家懂）。
2、现有的居民里，国际化程度高。
古北，御翠豪庭，这两点，都达成了，所以单价上成为豪宅的理由是充分的。
（图片来源于网络）
小众偏好的户型和楼盘，只要地段好，从来也不用担心购买需求不足。
作为房地产营销领域混了十几年的老策划，碰到一个楼盘，“职业病”肯定会犯，首先会考虑的不是相对竞争优势、价值拔高包装、推广的策略，而是其最基础的客群定位。
在郊区或者封闭市场，客群定位不精准、项目价值反推出来的需求与目标客群的实际需求不匹配，那可就一手难卖、二手更没人接盘了。
但在市中心那可就不一样了，客群定位并不太重要，因为对地段认可度高，人群基数又大，哪怕定位不精准也无妨，几千万人口里哪怕千分之一的偏好，毛估估也有上万户家庭，十里挑一有购买力的，也能消化掉一手的几百套房子、二手轮转两三次了。
浦西外环线内、浦东中环线内，绝大多数楼盘并不需要考虑客群定位，只要不犯“产品差得过分”（比如这年头还能造出塔楼）、房龄过长（开发商捂盘十几二十年）两个大忌，基本上都能卖得出去。
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