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• 地址：上海市浦东新区锦绣路333弄19号别墅——金色维也纳独栋别墅

• 此法拍房起拍时间：2022-12-19 10:00

• 起拍价：8037万（税费各付），目前0人报名，3个工作日后结束，从此次的看房人数不多的情况来看，可能会在2~3个人报名，运气好的话要能会在9500W上下拍下，6.8折左右，4400万的价差

• 市场价：1.3亿（税费下家承担）

• 花园面积：600平左右，南进门，环绕式花园，北面有一个30平的亲水平台

总建筑面积为：531.34平方米（其中地上为1-2层，建筑面积为360.39平方米；地下室建筑面积为170.95平方米）；总层数为：3层，其中地上2层，地下1层。

地上第一层是抬高半层的，所以地下1层每个房间都有通见通光的窗口，3个保姆间都在此层，还有几间库房+ 一个下沉式玻璃房

四面环绕式花园，500平，其中一面临水，有一个近30平的亲水平台。

下图是地上1层及地上2层的户型图：

环绕花园的视频：

• 建筑面积：395.75平，5房4厅5卫

• 别墅形态：地上二层，无地下室

• 花园面积：400平左右

395.75平是金色维也纳面积最小的，且无地下室。

此法拍房是532.34平，地上面积 360平，6房4厅5卫。

地下170.95平，且所有地下室的房间都有通风采光窗，还因为有一个30多平的下沉式玻璃房，地下有两间是落地窗采光通风，作为客居是没问题的。

去年9700W成交的房屋当时照片：

金色维也纳是世纪公园东高端住宅区之中三大别墅社区之一，也是唯一非纯别墅社区，却是三个社区当中唯一“划地为界”式的大别墅，而这种划地为界的别墅属性

在内环内凤毛麟角。

拥有类似属性的汤臣高尔夫别墅虽然有高尔夫球场的光环，但周边资源、地段属性与金色维也纳别墅相比都不占优势，更不用说土地条件一般的新盘浦开江南里，江南里将会以纯中式风格突破市场，毕竟这种风格除了桃花源之外在上海还是比较罕见的。

同为世纪公园东别墅住区的御翠园、九间堂，通常认为在知名度上要高于金色维也纳，毕竟这两个盘是公园东部唯二的一线地块产品，但所谓公园一线，价值主要体现在景观，至于别墅，就是心理上的优越。

御翠园毫无疑问是区域内第一名盘，无论是产品还是社区规模都当之无愧，这也使得社区规模小不少的九间堂采用了当年在富豪圈层自带价值光环的新中式风格，并且在设计水平上还相当之高，因此成为了一个圈层属性很强的别墅盘。

对比之下，金色维也纳划地为界，在别墅体验性上明显优于御翠园和九间堂，甚至接近庄园式顶级低密度体验，三个楼盘事实上有互补关系，并不形成正面竞争关系。

总结而言，金色维也纳是内环内极度稀缺的庄园式别墅，这一点是其他别墅盘很难比拟的，因此也具备相当不可替代的资产性。

此房图片：

此次看房是从车库门入的，目测停4辆常规车没问题，目前车库中养了一条可能会咬人的狗狗，不敢停留。

下图是从车库进到庭院时所见：

此次去看房，屋内目前有4个人，女主人+2个保姆+加一位阳了在自我隔离人士，从屋内的情况来看，他们已在着手搬家的事宜，因屋内还有人居住，不允许拍室内的照片，以下是业主提供的部分室内照片。

室内的装修保养得非常不错，偏新中式风一些（在家具方面），室内所见的大多是红木家具。

客厅：南向，挑空：

下图是地下一层，下沉式的玻璃房：

从小区的水景处看此房：

小区环境：

位置：

此房法拍原因及案例背景：

❶此房为什么被拍卖？

——2019年9月26日，产权人杨*，向郑州银行股份有限公司抵押了此房，抵押金额1亿，2020年6月30日后就没有断供了，被郑州中级人民法院于2020年9月25日查封，于2022年12月20日在淘宝上进行拍卖。

❷此房产权人及被执行人情况：

——此房产权人：杨*，女， 1968年生人

——杨* 与 郭**是夫妻，郭，男，1963年生人

❸此房能否安全过户拿产证？

——初步判断，此房顺利过户应该没什么问题，目前调研下来，此房首封是郑州中级人民法院，执行法院也是此法院，不存在解封难的问题

——时间上需要委托给上海浦东区人民法院解封，目前很多外地法院不来上海做相关的工作，采用的是委托模式，到时需要购房者协助处理一下，否则流程有些过慢

❹此房能否安全收房？

——这是之前我较为担心的问题，研究调查下来，此房资不抵债，且之前产权人比较抵抗，不过从近一周情况看，我们与被执行人郭**沟通下来，配合度提升了，此次看房时，感觉他们在整理了。

——不过，最终拍卖的价格会有一定的影响，本周末再约一下债权人的律师聊聊，再获取一些更有力的补充信息。

以上袋鼠安家

2022年12月15日

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