华山路，被低估了——嘉里华庭成交点评
发布日期： 2022-12-13
嘉里华庭这套房源在开拍前，袋鼠安家推荐过，白首也点评过。成交价和我们预期的差别不大，3千万左右的房子差100万，正常。
以目前的市场价来衡量，9折左右成交，本身倒不存在高估低估的问题，但是要想想二手市场价，就发现实际上，存在整个上支角被低估的大背景。
华山路，在上海的精神地位，决定了永恒保值增值。
华山路一头是南京西路静安寺，另一头是徐家汇上海交大本部，直接汇入大圆盘，也是被划定为“永不拓宽”的一条路——风貌和历史建筑保护，为什么呢？代表了上海最精华的历史。
给大家稍微列举一下，提示，请保持敬仰的心理和姿态。
蔡元培故居；中国福利会儿童艺术剧院，想想中福会以前是开的？
枕流公寓，住的是第一代电影明星周璇、孙道临，上世纪三十年代就装了电梯、地下室还带有游泳池。
丁香花园，清代末期，中西合璧的园林和建筑，属于李鸿章的二儿子。
还有上海交通大学，本部，还有钱学森图书馆、董浩云（香港回归后首任特首的父亲）航运博物馆。
还有一大把……
当然有同类文化积淀的，倒也不是华山路独一家，但也确实不多，全都集中在“十里洋场”的地带，也就是我们说的“上支角”。
那一段历史，虽然不长，却是构成上海海派文明、文化、格调和气质的一段历史，也是最受本地甚至全国认可的、独属于上海的精神风貌，是能够代表上海印记的，远非那些百年老街，千年古镇能够比的——从来没有本地人和外地人把那些粉墙黛瓦、江南古韵当做上海滩的吧？说的不好听点，红旗飘扬的时候，他们还不属于上海呢。
说到底只有“上支角”属于核心地段，历史是不可复制的，所以涉及的地段也是不可复制的。
而其他的那些被包装炒作出来的新地块，包括老闸北的大宁，甚至于概念火热的虹桥，只要是在机场以西的，其实虹桥飘扬前也不属于上海，以农村为基底的江南古镇风韵而已，也不代表城上海的精神和风貌，而且直白地说，随着城市扩大，是可以无限复制的——
在蟠龙天地之前，谁也不知道青浦的那个角落居然还能有个古镇，在金茂买地皮之前也没人知道川沙有个横沔古镇，三林不仅是三林塘，居然又挖出来了一个筠溪古镇，松江广富林公元前的遗迹，也算是个文化了，只要愿意深度挖掘、只要不是填海造陆出来的，往这种历史上有过人类的历史去挖掘，那就没完没了，但没有一个对得起“上海”两个字的。
说到这里大家应该能理解，华山路，包括整个上支角，在上海本地人以及全国人心中精神的皈依感和内心的向往感——这就是掏钱的理由，也是长期值增值的核心基础。
大家也就能够理解为什么上支角的老破小，40年的房龄，每平方也能卖到8万块钱以上。不只是优质的学区，不只是优越的生活配套，其中有相当一部分是对那片土地的向往。
如果杨浦、闸北价格坚实，那上支角就是被低估了好几万。
今天我们看到的这套嘉里华庭，175平米送车位，二手市场价3100万，差不多每平方17万。
而如今被包装后的大宁，现在同类甚至品质还差不少的小区，二手价差不多也得12万左右。
不算地段的人文底蕴，光算实际的商业和文教医疗配套，以及交通环线，这5万块的差价至少3万已经被填掉了。
那么好，只剩下2万块左右，被归属于人文底蕴的差别了吧？
扪心自问，这两片土地的人文底蕴、或者更直白地说天生的贵气和在老百姓心中的印象向往感，是2万块钱能够填满的吗？绝对不够。
所以我们应该明白，如果说类似于大宁这样的下支角，价格还算坚实的话，或者购买力能够支撑大宁现在的价格的话，那么反过来看就是上支角价格被严重低估。
2万块的差价，其实在上海的购房市场中，大家是愿意花这个钱的，对上支角的冲动，2万块，不放在眼里。所以这种低估带来的就是资产的永恒的保值和增值，因为严重供不应求。
上海目前绝大多数外环以内的板块价格还是坚实的，毕竟供不应求，要不然也不会一手房大家还在那边比拼身家清白，比拼公积金谁交的时间久。
那么很多普通的、被包装出来的地段价格尚且完全撑得住，具有文化底蕴的“上支角”其实就是被低估了。或许我们看不到他们的暴涨，但是只要有房源出来就一定会被无数倍的购买力加价争夺，这就是永恒的保值和增值。
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