浦东北滨江、一梯队学区、4条地铁，怎么就大折扣了？
发布日期： 2022-12-09
前些天一套浦东洋泾的盛世年华，法拍成交了，这套房源虽然不算特别的吸睛，但仔细盘了一下，成交也有点诡异，先看一下基本盘：
羽山路100弄，盛世年华，2005年建，3楼，161平米，外加1个产权地下车位。
（图片来源于网络）
小学对口浦东公办第一梯队、福山花园外国语小学（前身为陆家嘴花园小学）、2002年更名为福山外国语小学（花园校区），这个名称大家最熟、2018年更名为福山花园外国语小学）。
初中对口浦东二梯队、进才中学北校。
地铁更强大，6号线源深体育中心站，小区出门就是，然后乘1站就是世纪大道站，2、4、6、9四条线随便换，这个地铁配置全上海没几个板块能实现。
二手市场价、上家不交税、进到手2400万；
还空置，没有收房的问题。
法拍成交1969万，上下家税费各付。算上省的税费，实际到手价8折都不到。
房龄不算太好，有拖后腿因素，但板块升值潜力强啊。
这套房源户型也很不错，属于优良，当然也没有发生过刑事案件什么的。从上面的基本盘我们至少可以知道两件事：
法拍要素和房源本身没有“未知风险”，入手折扣就是无风险的纯利润；
自住条件良好，而且作为浦东北滨江，升值潜力非常不错。
唯一的弱点就是房龄17年，马上就要过了20年，在浦东这条线还是挺重要的，会在未来的升值空间中成为一个拖后腿的因素——但别忘了房龄的事儿早就已经在二手房的当前市场价中了。
（图片来源于网络）
拖后腿的因素也要在三年后的“升值空间”中才会体现，就是会比整个板块的增值速度稍微慢那么一点，也就是同板块，10年房龄的房子可能涨20%，但20年房龄的可能只有涨10%，只是比整个板块要慢而已。
放在其他勉强跑平、甚至跑不到上海平均增值水平的板块，这个事儿挺严重的，弱上加弱，可不就是个赔钱货嘛！
但是别忘了，这套房源所在的浦东北滨江可是个强升值地带，人家无非是站在巨人的肩膀上的小老头，也比一般人高一大节呀！
北滨江肯定比不过杨浦东外滩，但也不会差太远。
或许很多朋友并不太理解浦东北滨江的“钱途”，这才导致了这套房源没有拍到9折。
浦东不缺房子，临港、唐镇、曹路卖不掉的多了去了；
但浦东中环以内缺房子，以二手市场价卖，都是几家人抢的；
浦东的滨江板块更缺房子，如今的滨江是按照板块分的，都不能按照看不看得到江来算了，一手房的话可不得先成为土豪、才有资格比拼谁身家清白吗？
因为滨江是上海的信仰，外国人，本地人，外地人，把对上海的美好认知一半绑定在了滨江——到上海必不可少，一定会去外滩，一边看百年前的西洋大楼，一边看改革开放后的摩天高楼，人多到能踩出事儿。
可是上海的滨江，没地皮了。
（图片来源于网络）
这就不得不再说一次，杨浦东外滩、距离江差不多1公里、站在楼顶也看不到江面的地皮，一手审批价是21万一平米。
人家能够那么贵，并不是因为这一段的位置特别好。说实话，在整个内环内的滨江沿线，这段江是属于底子最差的，也完全比不过内环外的徐汇滨江，就连浦东内环内的滨江也比不过。
但人家赢就赢在最后，把稀缺性拉到最足了。
卖黄浦外滩的时候，大家想想还有虹口的北外滩，大不往后退一格嘛、上支角到下支角；
卖虹口北外滩的时候，大家想想还有徐汇滨江嘛，大不了就出内环线嘛；
现在到了卖杨浦东外滩的时候，忽然发现内环以内的滨江全没了，就连中环内的江，一头是徐汇，一头还是杨浦、共青森林公园，保护的，不可能出地皮，所以杨浦内环内东外滩这一段不咋地的，却也代表了出一个少一个。
（图片来源于网络）
这就跟土豪买鸡公杯文物一样，2个贵不到哪去，买下来之后当场砸了一个，就剩一个了，价格加个0直接卖，而不是乘以2。
其实浦东的北滨江就是这个逻辑，看着也不算太贵，但是想想未来整个滨江的新货出尽，就意味着整条浦江两岸的滨江线上房子应该再贵一点、再贵两点，现在的价格真的被低估了。
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