7.9折买世茂滨江的江景房？！真的，假的？
发布日期： 2021-07-27
不到三分钟的时间让大家搞明白为什么一套陆家嘴江景房资产，怎么会低于市场价成交？这样的机会，适合什么样的人来拿，有什么条件？
房源情况
➤ 正常情况下，不应该有明显折扣
常看笔者文章的朋友们应该知道，世茂滨江白首推荐了至少三次了，而且笔者也一直说这楼盘作为陆家嘴一线江景豪宅、而且位列上海十大老牌豪宅之一，是非常稀缺抢手的。
资产性是长期向上、并且在全球M2持续扩张、人民币长期升值预期的货币背景下，是能够被土豪视为资产配置标的跑赢全市平均水平的。
➤ 到底折扣是多少？
法拍的成交价格是1821万，因税费各付，买家实际到手价是1857万；二手房市场价是2200万，上家净到手的价，如今还是上家强势很多的市场氛围，议价空间并不大，大概率还是按照这个价格成交，税费下家全部承担，买家实际到手价在2343万左右；整整优惠了487万，差不多7.9折。
➤ 房源本身的硬伤几乎没有
从地段和房源本身来看，基本上没有瑕疵。这种江景盘最怕的就是中低区、看不到江景，价格是会大打折扣的，相当于林志玲长多了雀斑。
这套房源处于浦明路、浦电路口，也就是靠近江的一边，基本上是属于第一排，中间只隔了一个小型商业体。以房源楼层的高度，视野略有遮挡、但也不是完全遮挡，单纯就这一点，就足够位列真正的内环内江景豪宅。而且在整个楼盘中也算是属于中等偏上的。
户型从常规来看肯定是不是特别好，但也不算太过分，毕竟沿江豪宅都是这种德性，放大江景面的，只要不是长得奇形怪状就可以，这在整个小区、乃至整个上海内环内江景豪宅序列中都不算瑕疵。
而楼层和户型的不尽完美，早已经算在市场价内的。
为什么价格那么低？
➤ 天上的馅饼为啥抢得不积极？
那么问题来了，这套房子在拍卖的时候，怎么就拍低于市场价了？
这套房源，袋鼠安家一开始就相当关注，其中最大的问题就在于交付。房源里面是被执行人占用的，法院也不承诺交付。
常规的被执行人也就罢了，中年青年都好对付，哪怕是流氓阿飞也好办，扫黑除恶也不只是一句口号，毕竟这可是上海。问题是这个被执行人家庭里面，有一个80岁的卧床老太太，众所周知的，这可是大杀器，一个老太太的威慑力超过20条彪形大汉，何况这还是瘫痪在床的，技能加倍。
绝大多数的参拍人个人是没有能力去处理这样的问题的，爷叔们都退避三舍，所以很显然的，大家在实地看房之后都打了退堂鼓，这500万的价差就这么硬生生的出来了。
前面也说了，这套房子我们是重点关注的，也研究过了可靠处理的方法，太妥善的不能说，但至少是各环节都想好、该怎么做、该找什么机构，是要走一定流程申请强制执行的，而且未必一次能搞定，大概半年时间总是要的，而且肯定是要额外支付一点费用的，但500万的差价，用掉一个零头就够了，主要的成本不在现金上，而是在于时间和精力。
当然，对于个人购房者来说，这样的处理方式就算自己知道，也未必有时间和精力来弄，更何况大多数人心里并没有底，可以怎么个弄法，找谁去弄，那么交付的时间还真遥遥无期的。
➤ 总结：
想要获得大比例折扣，还是找专业机构帮助会比较好一点。早在参拍前心里就有数这套房子能不能处理，处理的方式是如何，那么才去决定是否参拍、决定到什么价位收手。有备才能无患，哪怕最后不出手也无非就是花半天咨询的时间。
袋鼠安家 | 近期优质法拍房推荐
三鑫花苑:
老静安曹家渡（内环内），2000年竣工 11F，173.81平，户型为四房两厅，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30% 起拍价1452万/法院评估价2074万，截拍日8/5 链家挂牌价2228万（业主净到手）
浦东联洋（内环内），2002年竣工 19F，223.93㎡，户型为四房三厅 电梯复式，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30% 起拍价2310万/法院评估价2887万，截拍日8/2 链家挂牌价2765万（业主净到手）
老静安曹家渡（内环内），2011年竣工 138F，158㎡，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30% 起拍价1896万/法院评估价1896万，截拍日7/27 链家挂牌价2000万（业主净到手）
青浦徐泾（中外环间），2015年竣工 10F，93.9㎡，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30% 起拍价511万/法院评估价730万，截拍日8/10 链家挂牌价890万（业主净到手）
2021年，贷款要怎么做，贷款前要怎么准备，首付要怎么付，法拍房按揭才不会被拒，才能及时放款?
7月16日（本周五）晚7:00-8:00，袋鼠安家与大家分享法拍房按揭贷款实战经验！！！
