配套强，潜力高，大折扣真香——风度国际成交点评
发布日期： 2022-10-17
前几天上海法拍房成交了一套位于金虹桥板块的风度国际，先来看一下基本盘：
• 闵行虹莘路3800弄36号202室，140.61㎡，3室3厅1厨2卫。
（图片来源于网络)
• 2005年建，市场价1500万（上家净到手，下家付上下家两边税费）。
• 成交价：1358万，税费各付，算下来8.4折的样子。
虽然现在有占用，但没有租赁，而且法院负责交付、还是上海本地法院，没什么问题。
所以法拍的硬性条件，怎么看都没什么问题，完全跟普通的二手房一样，只要价格合适就行。
（图片来源于网络)
大型高端商场和名校环绕，资源比绝大多数传统市中心“下支角”丰厚很多。
直接看地图，小区北侧马路对面，华润万象城、红星爱琴海，这两个商场规模够大，而且档次也还可以，中档连锁品牌、大型餐饮、潮牌，奢侈品都有，而且爱琴海“玩的很花”，除了常规的商铺购物之外，还有各种活动体验类的场地，室内马术都有，也算是全市级有名号的，论这个商业配套段位相当于中央活动区内、西藏北路板块大悦城那里。
小区东侧隔壁紧贴着协和双语学校，属于闵行第一流学校之一，协和系当然都是民办的，倒也并不是说住在隔壁就一定包分配的，只是说买一两千万房子的家长，在教育上肯定愿意花钱，多找找人总有办法的，只要能进去，那以后给家长省了多少时间精力？事业进步全靠小学就在隔壁呀——上学都不用接送，大马路都不用过，就是个小弄堂。
地铁当然也很近，在万象城另一个门，小区出门一条街，转个弯步行可达。
（图片来源于网络）
这种大型高档商业、名校，地铁都在举步之遥的资源水平，应该比中央活动区里的西藏北路板块还要好了吧？
这还没比较城市界面呢，讲究干净整洁的日本人喜欢住的金虹桥VS颇显杂乱老旧的西藏北路。
（图片来源于网络）
金虹桥从未大红大紫，但旁边始终有热门产业地带推动，过去，未来，房价都是稳步向上的调子。
金虹桥的发展差不多也就二十几年，是跟着虹桥经济开发区起来的，虽然没有官方划定，但由于城市界面新、距离也近，虹桥吸引来的海外商贸人士通过志趣相投、物以类聚，自然形成了两个聚居地：
欧美白皮的，住长宁古北；东亚黄皮的，日本人、韩国人，住古北隔壁的闵行金虹桥。
所以我们会看到几个现象：
街道办拉横幅标语都是日语、韩语、英语、中文一起上的，派出所里的民警，日语韩语至少会一种。
街面上大量的日料店、韩国料理，论密集度和总量，大概是上海各板块中的第一，至于第二嘛，隔壁的虹桥仙霞。
话说这里的日料店是相当地道，日本人来了都思乡。
（图片来源于网络）
不过随着前几年某个事件，《来自星星的你》，《太阳的后裔》之后韩国影视就再也进不来了，韩国在华的大卖场易买得也关闭了，韩国在华的各种企业也跑路了不少，所以很自然的，如今韩国人少了许多，那些韩国料理店一大半变成东北人在经营了。
金虹桥土地价值和房价的第一波，受惠于北面的虹桥经济开发区（世贸商城、遵义路那里），第二波则受惠于东侧的漕河泾科技园区发展，同样由于界面新、配套丰富，各小区品质又好，所以吸引了大量的漕河泾高薪年轻人在此租房、中高级管理者买房，同时商务办公也在同步兴起，全都是中小企业，也没什么太高的科技，但至少算商务繁荣。
到了近几年，大虹桥又起来了，金虹桥楼盘品质优异、配套成熟、日本人聚居的优势又再一次显现出来了——“崇洋媚外”、从小看《东京爱情故事》长大的上海人还是挺看得起日本人的。
所以我们会发现，这20年来，从小虹桥到漕河泾、再到大虹桥，金虹桥虽然从来不是价值驱动的发起地带，但周边的板块各个很给力，叫做隔壁产业轮番大发展给它带来了源源不断的土地增益和住房购买力，从未做主角、却拿到了奥斯卡最佳配角奖。
现在来看，大虹桥的发展还能持续很多年，具有地段、配套以及人口素质优势的金虹桥，自然房价还能往上走很长时间。
环线差了两级，但资源和实际体验感更好，所以金虹桥地段的实际价值不应该比内环内中央活动区的西藏北路差多少，9折差不多了。
这套房源不论是套内、社区环境还是周边地段资源都没有瑕疵，税收、占用也都没问题，唯一可能影响大家拍卖热情的“硬伤”或许就是有人占用，参拍前无法套内看房，但也可以看同楼栋、楼上楼下同户型的房子呀，至少袋鼠安家能做到的。
出现大折扣更多的应该是市场原因——很多朋友现在都指望天上掉馅饼、在看一手房指望能够摇号发大财。
能够摇到价格大幅倒挂的一手房，那当然更划算。只不过这种价格大幅倒挂的新盘参与摇号的门槛可不低，夫妻名下无房、5年内没有购房记录，至少180个月社保，这才刚刚够格参与摇号。
而如果自己在上面这些条件中有所失分的，那么能买到的新盘价格倒挂也几乎很少、甚至于是没有，而且地段都不咋地（要不然早就被抢了呀），长期的升值潜力也不会太强，真不如金虹桥这种有明显稳健升值潜力的，何况入手就有一个现成的大折扣啊。
10月份，这3场法拍房专题活动安排如下：（每周五晚的线下活动）
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