贫富差距越拉越开——世茂滨江微折扣成交点评
发布日期： 2022-09-15
前些天世茂滨江一套能看到江景的豪宅法拍成交了，按照二手房市场价、哪怕再加上上下加两边的税费，也只是一个极其微小的折扣，而且并不是个案，近几个月上海豪宅的法拍成交折扣率基本上都如此微小，我们也确实地感受到，上海已经呈现出了抢豪宅的浓烈氛围。
我们先来看下这套房子的基本盘：
• 浦东新区潍坊西路2弄4号1203室、139.02㎡、能看到江。
• 2003年建，19年房龄，有占用。
• 起拍价1362万；市场价1816万。成交价1800万。
口罩之后，豪宅愈发地受追捧，其中的原理白首在口罩期间就已经给大家聊过，今天再来稍微深化聊一下。
豪宅的极度稀缺性，决定了供求关系依然极度紧张。
市场经济决定一样东西价格的基本逻辑就是供求关系。
• 供大于求，再重要的东西、哪怕战略资源的煤炭石油、粮食、贵金属、稀土，也得跌；
• 供不应求，哪怕再不重要的东西，塑料做的冰墩墩、添加剂配出来的网红奶茶，价格也能翻几倍。
上海的豪宅就更好理解了，整体市场总量基本是固定的，一年增加不了几套，总量里能够拿出来变成供应量的，更是少。
而需求量呢？豪宅的有效购买力群体，与全社会平均购买力的强弱波动基本上没一毛钱关系。
举个例子，假设上海有3千套豪宅总量，其中只有300套是在一手二手法拍销售的（也就是全渠道了），只要有300个有效购买力，那么就能实现供求平衡——不但这300套的房子不会跌，整个豪宅都不会跌。
如果有600个有效购买力，那就会把这300套房源成交价格推上去，而且会把整个上海豪宅的市场价预期水位抬升。
如果有900个甚至更多的有效购买力巴望着想去抢这些豪宅，那么价格就会推的更快、更高。
所以决定豪宅价格的是供应量与这个社会上的金字塔尖“有效购买力”——想买、还未必买得到，但肯定买得起。
（图片来源于网络）
至于社会大众，降薪也好、失业也好，哪怕是中产的小业主，开餐馆、开店的、中小企业老板，他们收入有大波动、甚至破产，都与豪宅的有效购买力无关。
在这个几千万人口、中国经济最发达的城市里，哪怕是万分之一的人是豪宅的有效购买力，也有好几千呢不是？远远大于上海豪宅的总存量、更别说对比每年仅有的那么一点可购买供应量了。
我们凭生活经验就能知道，万分之一这个数值是绝对低估的。我们平均每人认识的也就几百号人，把周边亲戚朋友老板他们也认识的人一起算上，你们总听说过至少1~2个身价好几亿的吧？对，那才是几千分之一，数值比万分之一还大几倍呢。
当然，财富金字塔尖的人群会替换——要不然法拍房市场上这些豪宅是怎么出来的？可不就是破产了嘛！
甚至于金字塔尖的总量还有可能减少、包括不少行业的领导者身家也会缩水，但只要有豪宅购买欲望的“有效购买力”人数，远远大于豪宅供应量数值，那就依然供不应求、依然会往上涨。
豪宅加速上涨，贫富差距拉得越开了，大多数人应该赶不上这趟房价上涨的列车了
实在来说，口罩之后近几个月上海豪宅涨得很快，二手的问询量和成交量、成交价都在涨，所以把法拍渠道的豪宅折扣也挤压到很小。
幸运的大土豪们买到了豪宅资产、且价格一路上扬，一年小几百万到手。而与此同时，普通的工薪阶层资产却没丝毫增益，大多数还下降了——
• 存款利息下降了；
• 支付宝收益率也下降了；
• 基金绿油油的、全面提早实现“青山绿水”；
• 股票就不谈了吧、银行理财产品也不敢买，存款本金拿不拿得回都是个问题，更何况理财呢？
想买个价格明显倒挂的一手房，明明自己老实巴交、从来没买过房，却也可恨自己还不够勤劳、15年社保都拼不过人家16年的。
手头没房票的倒也算了，心态放平，反正也动不了，也好歹两套房在手；
手头有一张房票的，这会儿真忧心忡忡的，买吧，担心收入不稳、装修也是笔大钱；不买吧，看着它涨，一不留神下个月去看，又涨了十几万，今年996又白干了。
说好的共同富裕呢？这可不，贫富差距又进一步拉大了。千万千万一定要相信上海这座几千万人口、足够有钱的城市，有足够的住房购买力和房价的增长潜力，我们扛过了1997年索罗斯狙击外汇引发的金融危机、2008年次级债引发的全球金融危机、甚至还扛过了2016年开始的房地产去库存、去杠杆。
纵然全国哀鸿遍野，上海房产一枝独秀：买一个房不但要摇号，摇号之前还先得拼户口、拼“清白”、拼社保年数，15年以下的都不好意思拿出手，连摇号都轮不上。
所以还是那句话，这就是魔都，地铁列车不等你，但好歹会有下一班，而房价也不等你，却未必付得起下一班列车的票。
