成交分析

现实点,别太高估自己的运气——爱建园85折成交点评

发布日期: 2022-09-04



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昨天一套徐家汇与万体馆之间的爱建园85折成交了,二手市场价1450万(上家净到手),法拍成交价1319万,而且税费各付,所以按照总的到手价来算,大约等于85折——这个折扣可不小,而且是在徐家汇旁边的核心地段,如果是88折,倒也是差不多,但只有85折,三个字:不应该。


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按理说这个总价段,是目前最热的,仍然有不小的利润空间,200万+呢,为什么却没人去追?这是我们值得思考的。


先看有没有大的瑕疵:


地段的商业、文教配套肯定没问题,徐家汇的商业啊!从幼儿园到高中,个个都是名校。交通也没问题,往前徐家汇、往后万体馆,都是地铁枢纽站,1、4、9、11号还不够吗?开车的话,内环和沪闵高架打了个十字,东南西北都有了。
要论升值潜力,更不用说,徐家汇直接给它带飞。


从小瑕疵来看,社区环境也不错,大型社区、尤其园林那是相当不错,建筑保养过得去,户型也没什么大瑕疵,从法拍要素来看,没有租约、现状空置、而且税费各付(虽然5天之内提供代替上家缴纳税费的凭据去报销,时间有点紧,但问题不大)


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所以大瑕疵、小瑕疵都没有。唯一觉得有所欠缺的应该就是房龄了,对于这个楼盘白首的意见只有一条:现在有大折扣的,尽管买,但不宜持有太久,5~6年就可以再转手了。


昨天就这套房源也跟几个朋友聊了一下,发现现在潜在购房者有一个不大正确的思想:不想失去申购价格大幅倒挂新盘的机会,尤其是热门地带的。



白首观点



当大家都在仰头等天上掉金元宝的时候,低头捡地上的皮夹子更现实。


这两年每一批一手楼盘里确实有几个一二手差价很高的,买到直接两三百万到手,而且都是在高潜力的板块,中长期的升值空间也颇为不俗。


但是抢这几个新盘,并不等同于早些年的打新股。


以前打新股是怎么玩的?概率+运气+钞票。所有申购的人都拥有同样的几率,虽然只有百分之零点几,但至少概率是存在的、而且是公平的。钱少又运气平平的,或许一年到头都没有一支中签的,但只要钱够多,也可以保证每一支新股都能打到,虽然1000股不多,但也有几万块的利润。坚持打新股,自己的资金X平均中签率X平均溢价率,都能算得出回报率了,可不比银行理财产品的回报率低,更别说跟绿油油的基金比了。


但是,很可惜,如今上海的高差价一手房,一不比概率,二不比运气——比的是实实在在的“清白”和工作年限,不但要工作得够久,而且还必须得是在上海工作的时间。


大家仔细想想,这些高差价的新盘都是什么要求?基础分要满分、上海社保15年以上。


——单身的不行/结了又离、还没再结的也不行;
——夫妻两人、但凡有一人名下有房的不行、哪怕是婚前买的也不行;
——夫妻两人,但凡有一人五年以内买过房的、哪怕现在已经卖出、两人都没房了,还不行;
——离了婚再结婚的,哪怕上回是净身出户、但之前那套房是在五年内买入的,同样不行。
——996、007辛苦工作18年,“年少无知”有个两三年是在外地工作、 社保没有交在上海的,它也不行。

可以参与报名认筹,但并没有概率入围。


2块钱能玩个双色球摇个号,不管有没有黑箱,至少给你个号吧?但拿一千多万去申购新盘,连个号都不给。


上海不缺人。
上海更不缺有钱人。
上海还不缺清白的有钱人。
上海也不缺既清白、又在本地工作了毛20年的有钱人。


这毕竟是一座3、4千万人的大都市,万里挑一也有3、4千人,比一年的高差价新盘开盘总套数还多,要不然怎么能每次都几乎满分呢?




白首小结


基础分不是满分的、在上海社保不到15年的,无法同时满足这2个条件的朋友们,就别做天上掉金元宝砸到自己的梦了,连概率都没,还不如实在一点,上海法拍房里有一定折扣的,早买早好。


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2021年上海法拍房|成交统计

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各项数据详情:


➤ 数据背后是黄金-2021年度(上海)法拍房数据统计与简析


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