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这套房源之前袋鼠安家推荐过，预测的价格远比现在实际成交价要低不少。预测，本来就不可能跟实际成交价一样，但上下落差应该不至于相差太大，怎么回事？白首也在思考。至少有两个可能性，但都对我们后面在法拍渠道买住宅有一定的启示。
➤ 可能性1，二手房挂牌价与实际成交价的差距又拉大了众所周知的，上海二手房如今挂牌是需要房管部门核验挂牌价的，超过了他们预设的最高值，就不让挂牌了。更神奇的是，每一个小区这个价格到底是多少并没有公布，而是二手中介不断尝试摸出的大概天花板。操作实践中，挂牌价只要低于这个隐形的天花板就可以，所以现在价格有点随意，反正大家也知道最终的成交价是与挂牌价无关的，而且不受限制，哪怕挂牌价1000万、成交价1300万也没问题。有朋友会说，那就按照二手房成交记录的价格来反推呀！这更不靠谱，大家应该都听说过什么叫做阴阳合同、合同价做低吧？如果觉得价格太高，下家要交太多的税，并且下家也有减少贷款、增加现金支付的实力，那就好办了，直接多签一本装修和家电的合同，也就完事儿了。只有当事上下家和操作的中介员工才知道有多少是在合同价外的，交易中心不知道，税务部门不知道，中介机构的后台不知道，我们就更不知道了。最关键的是大家做低的比例还不一样，那我们就真的没法用成交价来反推了，成交记录只能告诉你最低价是多少，而不会告诉你实际价格是多少。所以现在二手房成交价与挂牌价之间的关系，大概率的就是，房管部门对每一个小区的那个隐藏天花板挂牌价格并没有改变，而市场成交价又向上走了——袋鼠安家用挂牌价反推市场成交价的模型系数又要调整了。一直以来我们对二手市场价的估算都是非常审慎的，宁可偏低一点，也不会偏高——宁可客户对这套房的心理预期有点偏低、没能拍上，也千万不能高价接手做冤大头呀。
（图片来源于网络）
➤ 第二个，市区和松江嘉定的新城核心地带，抢房的热度已经起来了上海整体市场已经开始产生了房价会上涨的恐慌，毕竟作为一个民国时候就在炒股票的国际金融中心，上海居民对金融、货币还是有一定的经验和敏感度的，更何况这座城市聚集了太多的来自全国各地的商界领袖，大家对货币和信贷大规模释放意味着什么心知肚明。白首身边很多朋友现在都在三房两厅置换小别墅，可都是有了这个想法才来找我的，而不是我建议他们这么做的，他们有这个敏感觉悟，来找我，无非就是问我买哪个楼盘而已。二手房开始群狼找肉了，目前尚有折扣的法拍房当然也开始猛虎夺食咯。当然，毫无疑问，这群虎狼也将缩短上海法拍房折扣的窗口期，至于折扣幅度也会越来越小，直到无限接近于二手房成交价，省个上家税费差不多了。就以这套房源为例，春申板块可从来不是热门地带，过去不是，现在不是，未来也不会是，名声不响，存在感也不强，被铁轨半包围了，升值潜力眼瞅着就不会特别强，也就是未来升值速度异乎寻常、买入时“让利”一点的想法应该也不会有。板块的界面要说差不至于，要说好也不至于。生活资源，也就是一个普通的中档日常而已。这套房源也不是什么稀缺的大宅、别墅，若非二手房市场整体拼抢更激烈了，都没法解释拍到后面只剩下这么小的折扣。
（图片来源于网络）
从纳入限购政策开始，上海法拍房就一直有折扣，但是折扣率忽高忽低的，对市场热度的反应很明显，那么既然我们判断下来上海房价并没有受到口罩的影响，反而由于之后的货币宽松而会向上，法拍房已经被越来越多的人知道，那么作为一个类似于二手房的通道，折扣也会相应缩减，还想在买入时就吃到点肉的朋友赶紧房源找起来吧。
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