本地法院+被执行人占用，怕什么？——联洋御景园300万折扣成交-上海拍拍屋

本地法院+被执行人占用，怕什么？——联洋御景园300万折扣成交

发布日期： 2022-08-18

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前几天联洋板块成交了一套锦绣路的御景园大宅，与二手市场到手总价相比，有超过300万的差价。

其实这套房源我们袋鼠安家内部有做过测评:

• 法院评估价：1884万，偏低。

• 链家挂牌价：2100万（业主净到手，税费下家全付）

• 法拍预测可能1800万左右，8.0折

（图源链家）

当时白首给到的意见是：

联洋板块的增值潜力本身就是杠杠的，已经被公认的高档地带，金发碧眼的老外也多。另外张江，前滩，陆家嘴都能辐射这个地带，产业带来的新增高净值人群首选就是联洋花木，至于选不到了，才继续向外溢出。

联洋的中大户型房子二手价入市都是非常值得的，更何况这套房源上手就很有可能八折，直接拍下就赚两三百万。

小区保养的非常好，加上物业服务和住户的圈层、素质，这也都是房价的长期隐形加分项。

户型上面也没什么问题，非常工整，哪怕是现在的新盘，户型做到这个工整水平的也不多。

那么问题来了，成交价虽然与我们预测的差距不大，只是略低了一点点，这倒也算了，这300万差价的根源在哪里？对我们后期参与上海法拍房有没有什么启示？

地段格调与气质、资源配置、增值潜力、户型、房龄、小区环境、甚至住户层次，全都没有问题，总价也不至于高到曲高和寡——反而是目前货币贬值趋势下，小土豪们抢着入手的价格段。

8折以下成交，唯一的理由就是有占用，这是很多朋友非常怕的事儿。

但其实就这套房源而言，有3个因素决定了一点不用怕。

➤ 被执行人占用，大抵是最不用怕的

被执行人本身就是法院直接判决的对象，有异议再上诉，没异议就执行判决，说白了，就连纠缠的理由都没有——你有异议去上级法院上诉呀！

所以法院可以直接强制执行——至于法院是否愿意强制执行？这就是第二个因素，待会儿讲。

其实真正怕的、可能有收房问题的占用，是该案件之外的某个第三方，号称有其他债务纠纷、号称该房子被执行后，他们手上的债权就无法清偿的，多半是那种小额贷款公司或者讨债公司，找几个膀宽腰圆、光脑门戴大金链子的霸占在里面。

银行肯定干不出这种事儿，一来不会在这种以万元为单位的事儿上违法（超过10个亿的就不好说了），二来早在法院受理案件的一开始就早早去排队了。

当然，到了坏账阶段，银行会直接把债权打包、打折卖给讨债公司，是卖，也就是跟银行无关了，那么其实出面的还是讨债公司。

如果是被这种第三方大金链子占用了，解决方式就不好说了，普通老百姓肯定是搞不定的，一定要找专业机构，然后八仙过海，各显神通，操作手段不足为外人道也。反正买家总得掏个几十万打底的，也肯定要耐性花点时间的——对于这种几千万总价、几百万差价的，这也是划算的，但一般人不想惹麻烦，也不知道该找谁去操作啊。

➤ 第二个因素，也是最重要的——本地法院

我们当时测评的时候特地看了一眼，黄浦法院，倒也不是说这个区级院特别怎么样，而是人家是上海本地的，执行起来有意愿、也方便。

之所以这么说，就是因为很多外地的法院在处理异地资产的时候，不知道真的是距离太远、鞭长莫及，还是压根儿就只想结案收钱而懒得管，反正见过很多，甚至于可以说是大部分，哪怕是在江浙的，都不会派人来执行，给一个判决书就算完事儿了。

很多时候我们会看到他们连房子都没来看过，空置还是有占用，完全不知道，简单一句“按现状”就算公告说明了，顺带还来一个涉及的所有税费都由买家承担。

那么一看就明白，人家只想出一张判决书换一笔钱，其他啥都不想管。真有占用，也别指望他们派人过来强制执行——遇到这种情况，哪怕占用的是被执行人的家属，估计也会挺头疼，人家往里面放一个八十几岁躺在床上的老太太，你还真不敢瞎动，哪怕是没躺在床上的，给你来个老当益壮，你也不敢动手，一动手，保不定这套房子就还回去了是吧？

这年头，对于不讲理的老头老太还真是没办法。

➤ 这就要讲到第三个因素了：这是一套在联洋的、价值2千万的高档房子

什么意思？虽然人家现在破产了，但当初能买下这套房子的人，怎么着也是体面人、怎么着也是“保身价的”（上海话，怕死怕病怕疼），所以眼瞅着不大会撒泼打滚、咬人抓脸的。而且这样的家庭，瘦死的骆驼比马大，生活品质过得去，刑事违法的事儿干不出来。

所以，怕什么？

当然大家要注意的是，如果房子总价三、五百万，那么被执行人占用是要当心的，这个阶层把钱看得重、豁得出，泼皮无赖的事儿是干的出来的。

白首小结

外地法院，但没有占用；上海本地法院，但有占用。法拍房里有两种是可以安全捡皮夹子的，大家自己留心吧。