正徐家汇 | 凯德名盘、莱诗邸 | 起拍仅6.94万/㎡、市价7折
发布日期： 2026-01-21
• 南丹东路223弄3号601室及地下车库地下1层车位89
• 徐家汇｜莱诗邸｜内环内
• 2005年，162.38平+车位30.95平 3房2厅1厨2卫
• 拍卖时间：上海市浦东新区人民法院将于2026年3月2日10时至2026年3月5日10时止
• 法院起拍价：1217万，扣除车位90万，目前起拍单价6.94万
• 法院评估价：1724万
• 目前此法拍房起拍单价仅6.94万（低区）
• 2025年12月24日同户型二手成交单价11.54万（高区）
• 目前链家二手挂牌最低单价12.1万（低区）
• 小区介绍：小区是新加坡开发商凯德置业建造，徐家汇明星楼盘之一，居住舒适，环境优美，物业管理严格，每栋楼都有管家，小区内设有功能齐全的健身区、网球场、儿童乐园及微型高尔夫球练习场等运动娱乐设施，红外线监控系统等智能化设施为小区提供了方便安全的生活环境。
• 周边配套：距离徐家汇商场配套美罗城、港汇广场、汇金百货、汇联商厦、新鸿基徐家汇、太平洋百货不到900米，小区东门出去不到200米就是永新坊、天钥桥路美食街，吃喝玩乐购物一应俱全。
• 房型介绍：3房2厅2卫 南北通透
• 地铁：11号线 1号线 9号线-徐家汇站667米
• 学区介绍：光启小学 徐汇中学
• 目前此法拍房起拍单价仅6.94万（低区）
• 2025年12月24日同户型二手成交单价11.54万（高区）
• 目前链家二手挂牌最低单价12.1万（低区）
• 目前此法拍房起拍单价仅6.94万（低区）
• 2025年12月24日同户型二手成交单价11.54万（高区）
• 目前链家二手挂牌最低单价12.1万（低区）
2025年8月最新法拍房限购+2025年9月最新贷款政策如下：
2024年12月1日起执行：
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。
为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能
• 能否安全交房？——袋鼠初步评估：占用
莱诗邸是正宗的徐家汇板块，而且是知名度极高的一代豪宅名盘，这“豪宅名气”的来源有三。
一是地段，众所周知的，徐家汇在上海滩是有精神地位的，是代表上海最西化、最先进文明的地理标签之一，源于徐光启他们家，全中国最早的天文台就在徐家汇，现在还在，远东最大的教堂也在徐家汇，现在仍是圣地，上海最早的西式图书馆、上海顶流理工科名校上海交大的本部等等，所以先天地段是有豪宅底气的。
二是开发商，莱诗邸是上海商品房市场早期偏后点、中期开始的时候，那一时期本土房企都还在小打小闹阶段，像样的、能做出好产品的本土房企极少，在沪顶流的房企都是新加坡和香港的（其实至今也是），莱诗邸这种新加坡凯德出品的、带楼栋管家、小区里有泛会所的，上海土豪们都没见过几个，见过的也都是新加坡仁恒的两个楼盘，所以开发商名气和领先的社区理念，没辜负这块豪宅的地皮。
第三是住户，凯德和仁恒在沪的早期住宅楼盘里，都有很高比例的外籍、港台居民，不用说，都是外企高管和老板，住户的圈子和档次也是豪的最终、最实际的表现。至于房子本身，那个年代哪有大平层呀，连那名称和概念都是后来才兴起的。
至于户型，160㎡临近如今的大平层门槛，但不是大平层，尺度差了20平方，格局也不方正，大家会发现早期的新加坡和港资楼盘，都是围合式布局，集中园林、每家每户都能看到大尺度庭园，所以户型设计更注重居住的私密性与社区的整体景观协调，而非单一追求室内面积的铺陈。
这套房子作为尺度上的入门级豪宅、地段和社会影响力层面的标准豪宅，是可以作为资产进行配置的，名声在外，地皮从徐家汇城市副中心升级到了最高等级“中央活动区”，虽然房龄不新了，但后市的增值空间仍然不小。
法拍优质房源推荐：
静安晶华园——推荐理由：老静安 静教院一梯队九年制
仁恒河滨城二期——推荐理由：联洋宜居板块 板块标杆
袋鼠安家 KANGAROO ESTATE
如果您有任何需要，袋鼠安家都愿意为您提供私人订制服务，提高您的参拍成功率、规避或化解您的购房风险、安全地把这么香的房子交付给您。
在既往的服务历史中，袋鼠安家团队做得最大的一个客户的成交价是2.3亿。
