正徐家汇 | 新贵都万体景苑 | 光启小学+徐汇中学 | 起拍价差258万、有望底价捡漏
发布日期： 2026-01-20
• 徐汇区天钥桥路500弄1号2602室
• 徐家汇｜新贵都万体景苑
• 2003年，119.05平 2房2厅2卫
• 拍卖时间：淄博市张店区人民法院将于2026年1月8日10时至2026年1月9日10时止（二拍已经流拍，后期会变卖；变卖的价格就是二拍的价格）
• 法院起拍价：842.2万，目前起拍单价7.07万
• 法院评估价：1052.8万
• 目前此法拍房起拍单价仅7.07万（高区）
• 2025年4链家二手最新成交单价10.7万（低区）
• 目前链家挂牌最低单价10.9万（中区）
• 小区介绍：新贵都万体景苑”位于天钥桥路近斜土路，小区由3幢30层以上高楼组成，与上体馆的直线距离只有100米左右。此小区99年建造（与东方曼哈顿同一时间），于2001和2002年分两期交房，当时算是徐家汇的优质楼盘,大部分房型不错，空间利用充分，3米的层高让人没有压抑感，房间里的凸窗也是和人性化的设计。小区有2000多平方米的集中绿化，绿化区域集中，有桥有水有鱼有山有庭。
• 周边配套：美罗城 星游城 飞洲国际等
• 房型介绍：2房2厅2卫 高区景观房
• 地铁：4号线 上海体育场161米
• 学区介绍：光启小学 徐汇中学
• 目前此法拍房起拍单价仅7.07万（高区）
• 2025年4链家二手最新成交单价10.7万（低区）
• 目前链家挂牌最低单价10.9万（中区）
• 目前此法拍房起拍单价仅7.07万（高区）
• 2025年4链家二手最新成交单价10.7万（低区）
• 目前链家挂牌最低单价10.9万（中区）
2024年11月最新法拍房贷款政策如下：
2024年12月1日起执行：
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。
为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能
• 能否安全交房？——袋鼠初步评估：占用
这个楼盘虽然名称是“万体”、实际也确实很靠近万体馆，但要论板块，确实属于徐家汇板块的南边缘，而非万体板块。
地理位置的界定，往往承载着人们对区域价值的认知与期待，或者说“地段的基准价格”，毫无疑问，有着交大本部、远东最大教堂、百年海派底蕴的徐家汇板块不论是从传统上支角的逻辑、还是如今中央活动区的定位，土地的价格都远在改革开放后还是农田的万体馆之上许多。
之所以讲这个，就是想说，这个楼盘的地皮价值，很“扎实”，你当它相对价值较低的万体板块吧，人家确实是徐家汇板块、享受徐家汇的配套与底蕴，也就是说，实际应有的地价在万体馆平均之上；你当它徐家汇吧，又多少被楼盘名称拖累而低估了。
所以，是用万体板块的地价，买了徐家汇的地皮，这种错位带来的价值洼地，恰恰构成了隐性红利。
因为老百姓对板块边界的界定是相对模糊的，大多数情况下，是靠“周边小地标”或者道路去模糊定位的，那么这个楼盘划分的学区就很有参考性了，光启小学，大家都当它正儿八经的徐家汇，徐汇中学、天钥桥路就更是了。所以大多数人还是把这个挂着“万体”名头的楼盘视为徐家汇板块的一部分，合情合理、更合实际。
至于房子本身，这个小区的品质也就是个中档，算不上高档，房龄也不算很新，但不论从地价的低估还是法拍渠道的价格机会来看，性价比相当高，不妨买来用好学区之后，再出手，有这两个学区加持，也不怕几年内会贬值，反而是借着徐家汇长期的托举，能在学区之外再有额外的土地价值增益。
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