老静安 | 陕西北路、静安晶华园 | 静教院一梯队9年 | 起拍低于市价近2万/㎡
发布日期： 2026-01-16
• 上海市静安区陕西北路1155弄1号2601室
• 江宁路板块｜静安晶华园
• 2002年，107.84平 3房2厅1卫
• 拍卖时间：上海市静安区人民法院将于2026年3月2日10时至2026年3月5日10时止
• 法院起拍价：960万，目前起拍单价8.90万
• 法院评估价：1207.8万
• 目前此法拍房起拍单价仅8.90万（高区）
• 2025年10月23日链家二手最新成交单价11.45万（中区）
• 目前链家挂牌最低单价10.6万（高区）
• 小区介绍：静安晶华园位于繁华上海市中心地区静安区内，小区东靠陕西北路，北靠安远路，南抵新丰路，西近西康路。绿化率35%，开发商是上海中华新苑置业有限公司。 小区亮点 静安晶华园的大门和外立面线条简洁，低调大方，整体感觉大气稳重。 小区景观集中于中庭，点状水景和带状水景相结合，线条柔美。
• 周边配套：巴黎春天 合生汇 长寿公园 梦清园 蝴蝶湾等
• 房型介绍：3房2厅1卫
• 地铁：13号线 江宁路624米
• 学区介绍：对口静教院九年一贯制（一梯队）
• 目前此法拍房起拍单价仅8.90万（高区）
• 2025年10月23日链家二手最新成交单价11.45万（中区）
• 目前链家挂牌最低单价10.6万（高区）
• 目前此法拍房起拍单价仅8.90万（高区）
• 2025年10月23日链家二手最新成交单价11.45万（中区）
• 目前链家挂牌最低单价10.6万（高区）
2024年11月最新法拍房贷款政策如下：
2024年12月1日起执行：
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。
为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能
• 能否安全交房？——袋鼠初步评估：空置
静安晶华园属于江宁路板块里的“典型高档小区”，而且，不论是小区的档次、房龄、学区等级，都是江宁路的“典型”——这个板块就是全境都是中央活动区的老静安的二级板块，隔壁就是全国闻名遐迩的南京西路板块，“后退一步、闹中取静”，隐贵阶层的首选地带之一，当然，从板块内的选择来看，既然是典型，静安晶华园自然也不是唯一。
这里白首要强调一下，这个板块能被隐贵阶层青睐，有其多层土地价值基底的，一来是中央活动区，上海城市规划的最高等级，代表给全世界看的“最好、最核心的上海”，二来是老静安，也是百年上海滩海派风情的心理皈依，代表了上海人心中最有韵味、或者更直白地说最有档次的地段，这两条，代表的不只是“感觉和向往”，更代表了源源不断、价格一跌就有大量潜在购买力被激发的购房需求，无形的海量托盘力量始终存在。
至于房源本身，房龄20年已经超过，放在整个上海内环内都属于偏早期的商品房，但得益于老静安2000年之后的商品房也不多，总量相对于潜在向往与需求是绝对的供不应求，加上小区维护始终维持在较高水准，所以放在江宁路板块或者整个老静安依然在高档小区的中流之上，房龄目前还不至于拖后腿。
这里白首建议，持有不要过长，在房龄30年之前，适时考虑置换更为重要，毕竟30年房龄是市场心理的重要分水岭，一旦跨过，流动性将显著下降，可能面临接盘群体收窄的风险，高改群体也会觉得房龄确实老了呀。
至于房子的户型，相当好，虽然进入卧室要穿过书房，但按照实际生活经验，大多数家庭是不需要书房的，而是直接把这书房与客厅打通，变成一个非常开阔的客厅，又或者干脆横向拦一道，变成儿童房。所以这么看，这套房子的动线就相当简洁了，而且实际使用面积的利用率极高，空间可变性强，这都是改善家庭心动的地方。
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