徐汇内中环丨徐汇苑三期大平层丨复旦附徐汇实验学校9年丨起拍仅6.5万/㎡
发布日期： 2026-01-05
• 上海市徐汇区天钥桥路968弄7号901室
• 龙华｜徐汇苑｜内中环
• 2009年，192.83平 4房2厅1厨2卫
• 拍卖时间：上海市浦东新区人民法院将于2026年2月2日10时至2026年2月5日10时止
• 法院起拍价：1262万，目前起拍单价6.54万
• 法院评估价：1803万
• 目前此法拍房起拍单价仅6.54万（中区）
• 2024年12月16日同户型二手成交单价11.04万（中区）
• 目前链家同户型挂牌最低单价12.08万（低区）
• 小区介绍：徐汇苑三期是由上海航新房地产有限公司开发建设的国际化住宅小区，位于徐汇区徐家汇商圈核心地段，正对上海体育场并紧邻内环高架。项目总建筑面积28万平方米，主推125-231平方米精装大平层户型，采用围合式布局实现人车分流与立体景观设计。小区配备近1万㎡双会所与1.2万㎡中央花园（含40余种四季植物），物业管理团队曾获国家级示范称号。
• 周边配套：自持3万余平方米商业面积，辐射美罗城、港汇恒隆等高端商场，形成15分钟步行商业圈
• 房型介绍：4房2厅2卫
• 地铁：11号线-348米
• 学区介绍：对口复旦大学附属徐汇实验学校（九年制公办，徐汇区第一梯队）
• 目前此法拍房起拍单价仅6.54万（中区）
• 2024年12月16日同户型二手成交单价11.04万（中区）
• 目前链家同户型挂牌最低单价12.08万（低区）
• 目前此法拍房起拍单价仅6.54万（中区）
• 2024年12月16日同户型二手成交单价11.04万（中区）
• 目前链家同户型挂牌最低单价12.08万（低区）
2025年8月最新法拍房限购+2025年9月最新贷款政策如下：
2024年12月1日起执行：
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。
为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能
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2025年9月12日颁布的是最新贷款政策：
1、首套：首付15%+按揭85%，利率3.05%~3.1%
2、二套：首付25%（部分地区20%），按揭贷款75%，利率3.09%~3.14%
这套房子有几个优劣点需要说明白的。
首先，地段上是徐汇龙华板块，从传统地段逻辑上来说，更靠近老牌精神领地的徐家汇，而且龙华板块依靠千年龙华寺，在大众心中更具备认同感，且周边日常生活级配套成熟、加上如今的网红商业地标“龙华会”，算是补齐了高档商业的空白（此前，龙华居民的中高档商业主要是依赖前后隔壁的徐家汇和徐汇滨江）。
不过呢，龙华板块从来没有成为过“明星板块”，反而是其前后的徐家汇与徐汇滨江更受市场追捧。龙华虽有文化底蕴，但在产业导入与城市更新节奏上稍显迟缓，缺乏高强度开发引擎，或者说，商务的部分直接被徐家汇和徐汇滨江双向分流，所以龙华地皮的长期增值，依赖的并不是自身的产业升级（压根就没有），而是完全依赖徐家汇和徐汇滨江的前后抬轿子，所以房价增速自然慢于那两个板块，被动承接红利。
从这个楼盘来说，一来，这名称就有极强的“徐汇标签”，二来，这个楼盘楼高且名称显著，在靠近徐家汇的几条高架上，从几个角度都能看到“徐汇苑”三个字，所以很多老百姓都会认为这就是正儿八经的徐家汇板块楼盘，甚至会误以为距离徐家汇核心区更近。这种认知偏差恰恰放大了项目的地段附加值，使得“徐汇苑”在市场中自带地段标签。这种标签化认知在二手房交易中尤为受益，买家往往因“徐汇”二字产生心理锚定，忽略实际区位差异，从而推高溢价空间。
第三，这套房子虽然与同等面积的大平层相比，稍微有点“窄面宽、大进深”，但格局上还算是规整的，尺度上也是标准有余的大平层，考虑到内中环+徐家汇的社会标签（虽然是有点误会的），但合在一起，就是个典型的传统市区上支角大平层资产，稀缺性带来的资产配置保值能力极强。
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