浦东花木、 世纪公园旁 | 香梅花园、大平层 | 万科物业｜起拍价差346万
发布日期： 2025-12-23
• 上海市浦东新区锦康路389弄2号2001室（名义楼层：20层；实际楼层：17层）及地下1层车位9
• 杨东｜香梅花园五期｜内环内
• 2010年，200.53平+车位37.45平 3房2厅1厨2卫
• 拍卖时间：上海市奉贤区人民法院将于2026年2月9日10时至2026年2月12日10时止
• 法院起拍价：1397万，扣除车位价格45万，目前起拍单价6.74万
• 法院评估价：1995万
• 目前此法拍房起拍单价仅6.74万（高区）
• 2025年10月20日二手最新成交单价8.24万（高区+同户型）
• 目前链家同户型挂牌最低单价8.74万（高区）
• 小区介绍：香梅花园是由陈香梅女士提名的大型住宅屋苑，座落于花木区域内。总建筑面积达到30万方，有建筑大师黄永洪先生全程负责整体建筑设计规划。将香梅花园作为世纪公园的延申，突破品质。3-5期是万科物业。
• 周边配套：楼下有陆悦方商场 纽斯洗浴 富荟广场 巴黎春天大型生活广场等
• 房型介绍：3房2厅3卫 可看世纪公园
• 地铁：3轨交通；4号线 6号线 2号线（10分钟左右）
• 目前此法拍房起拍单价仅6.74万（高区）
• 2025年10月20日二手最新成交单价8.24万（高区+同户型）
• 目前链家同户型挂牌最低单价8.74万（高区）
• 目前此法拍房起拍单价仅6.74万（高区）
• 2025年10月20日二手最新成交单价8.24万（高区+同户型）
• 目前链家同户型挂牌最低单价8.74万（高区）
2025年8月最新法拍房限购+2025年9月最新贷款政策如下：
2024年12月1日起执行：
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。
为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能
• 能否安全交房？——袋鼠初步评估：物品占用
• 关于贷款？袋鼠团队可以提前对接银行预审，确保拍中放款无忧。
2025年9月12日颁布的是最新贷款政策：
1、首套：首付15%+按揭85%，利率3.05%~3.1%
2、二套：首付25%（部分地区20%），按揭贷款75%，利率3.09%~3.14%
首先，虽然绿皮中介划分中，香梅花园属于“杨东”板块，但实际在业内和普通百姓的概念中是没有所谓“杨东”的，这块区域就是花木板块的一部分，而且，还是花木板块最核心的地带之一，因为之所以叫“花木”，就是以世纪公园为核心的周围一片，也可以把花木板块理解为“环世纪公园2公里范围”。
所以市场对香梅花园的地段认定和价格判断，完全就是按照花木城市副中心核心区的标准来的。
第二，作为浦东三大精神地标之一（陆家嘴三件套、世纪公园、迪士尼），世纪公园代表的是浦东居住最舒适、商业配套最齐整、行政服务最全面的区域，所以世纪公园周围会形成花木城市副中心、联洋碧云国际住区。大众对世纪公园的地标与价值认知是非常高的，也就是土地自带保值增值和首选的市场基础。
第三，这套房源是个大平层，虽然户型不是太规整，但尺度上确实就是大平层，在这个价位段上，大平层从品类上来说不算太稀奇，上到宝山、下到金山，都有，但城市副中心的大平层，稀缺性就陡然高了许多，完全契合了【核心城市—核心区域—重资产】的资产配置模式，尤其是香梅花园这种颇有市场知名度、又是地标（世纪公园）第一线的楼盘。
至于拿下的折扣率，不要太纠结，不要太计较，资产配置看的是长期对抗通胀的能力，当下的几十万上下，放在通胀面前忽略不计。
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