新江湾城、标杆豪宅 | 华润橡树湾、下叠、带全明地下室 | 起拍低于市价25%
发布日期： 2025-12-10
• 上海市杨浦区江湾城路1299弄9号101室
• 新江湾城｜华润置地橡树湾｜中外环
• 2008年，279.66平 4房2厅1厨3卫
• 拍卖时间：上海市长宁区人民法院将于2026年1月4日10时至2026年1月7日10时止
• 法院起拍价：1600万，目前起拍单价5.72万
• 法院评估价：2000万
• 目前此法拍房起拍单价仅5.72万（低区）
• 2025年3月25日同户型二手最新成交单价7.63万（低区）
• 目前链家同户型挂牌最低单价7.07万（低区）
• 小区介绍：央企华润开发，由公寓和叠加别墅组成，87个门栋单元约1400户，车位配比1:1，小区低密度高绿化且人车分流，24小时安保巡逻、刷卡进出，真正高品质社区。有两个健身休闲娱乐会所，还有一个室外网球场。居住人群以企事业高管为主，整体素质高。
• 周边配套：新江湾城生活广场 盒马 悠方广场等
• 房型介绍: 4房2厅3卫，带全明地下室
• 地铁：地铁10号线-国帆路748米
• 学区介绍：上音九年制（二梯队）
• 目前此法拍房起拍单价仅5.72万（低区）
• 2025年3月25日同户型二手最新成交单价7.63万（低区）
• 目前链家同户型挂牌最低单价7.07万（低区）
• 目前此法拍房起拍单价仅5.72万（低区）
• 2025年3月25日同户型二手最新成交单价7.63万（低区）
• 目前链家同户型挂牌最低单价7.07万（低区）
2025年8月最新法拍房限购+2025年9月最新贷款政策如下：
2024年12月1日起执行：
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。
为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能
• 能否安全交房？——袋鼠初步评估：物品占用
• 关于贷款？袋鼠团队可以提前对接银行预审，确保拍中放款无忧。
2025年9月12日颁布的是最新贷款政策：
1、首套：首付15%+按揭85%，利率3.05%~3.1%
2、二套：首付25%（部分地区20%），按揭贷款75%，利率3.09%~3.14%
这套房子的“资产价值要素”其实非常明显：
1、作为曾经的明星板块，新江湾城的豪宅标签是被市场认可的（至于国际社区标签倒也并没有广泛认可），也就是对它的价格底盘、与同等级板块价格对标是有认可的。
2、新江湾城的房价在初期确实有炒作因素，有点泡沫，但如今土地已经完全开发完成了好几年，在口罩之前，所有可建设住宅的土地就已经开发完成了，一来没有了开发商的炒作，二来经过口罩后的市场冷却，如今新江湾城的房价基本上已经在底部了，不会向下，只会向上。
3、虽然这个板块自身没有什么太大的向上动力，既没有产业，也没有开发商炒作，但隔壁五角场城市副中心的科创产业非常强大，上海科创中心建设的核心承载地之一，而且现在产业的规模仍在扩大，所以，作为五角场周边唯一的豪宅板块，自然会有持续稳定的高端购买力置换进来，需求是长期增加的、而新盘已经没了，后市自然是供不应求。
4、华润橡树湾不仅是新江湾城板块树立豪宅气质和标签的开荒牛，也是整个板块层次最高的2个豪宅楼盘之一（另一个是仁恒怡庭），自然的，橡树湾也是板块豪宅客群首选的两个楼盘之一，只有在选不到的情况下，才会选择其他楼盘，首选度代表了被接盘的概率、或者说流通性与价格的卖方市场。
5、虽然这套房子是叠加，不属于真正的别墅，但是从它的面积尺度以及前庭后院、地下室的尺度来看，并不亚于绝大多数的联排，尺度上已经近似于双拼了，不论是从资产值、还是居住的舒适度，都是非常稀缺的，在整个新江湾城也不多，远超市面上大多数的大平层，毕竟前庭后院、还有地下室，这不是大平层能比的。
所以从资产的稀缺性以及看房时候的感受度，都足以让这房子打动人，也代表了价格的稳定性、流通性、以及作为长期资产的保值增值功能。
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