徐汇苑｜复旦附属徐汇实验学校｜9年一梯队｜价差166万
发布日期： 2025-11-12
• 徐汇区天钥桥路968弄3号2902室
• 龙华｜徐汇苑
• 2003年，122.81平 2房2厅2卫
• 拍卖时间：上海市普陀区人民法院将于2025年12月16日10时至2025年12月19日10时止
• 法院起拍价：927万，目前起拍单价7.54万
• 法院评估价：1323.5万
• 目前此法拍房起拍单价仅7.54万（高区）
• 2025年9月27日二手最新成交单价8.89万（高区）
• 目前链家挂牌最低单价10.1万（中区）
• 小区介绍：新加坡开发商打造的高端国际社区，曾获“全国物业管理示范住宅小区”等多项荣誉，小区占地5.8万平米，总建筑面积28万平米，中央花园约1.2万㎡，种植了40余种绿植，还有音乐喷泉、雕塑、秋千、雨蓬长廊等，环境舒适。此外，还带有篮球场，网球场及微型消防车队，建面约1万㎡地下会所，涵盖餐饮、恒温泳池、健身中心等设施。
• 周边配套：美罗城、港汇恒隆广场、正大乐城、徐汇日月光等顶级商业综合体等
• 房型介绍：2房2厅2卫 高区景观房
• 地铁：地铁11号线，距离约348米 地铁3号线 668米
• 学区介绍：对口复旦大学附属徐汇实验学校（九年一贯制一梯队）
• 目前此法拍房起拍单价仅7.54万（高区）
• 2025年9月27日二手最新成交单价8.89万（高区）
• 目前链家挂牌最低单价10.1万（中区）
• 目前此法拍房起拍单价仅7.54万（高区）
• 2025年9月27日二手最新成交单价8.89万（高区）
• 目前链家挂牌最低单价10.1万（中区）
2025年8月最新法拍房限购+2025年9月最新贷款政策如下：
2024年12月1日起执行：
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。
为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能
• 能否安全交房？——袋鼠初步评估：物品占用
• 关于贷款？袋鼠团队可以提前对接银行预审，确保拍中放款无忧。
2025年9月12日颁布的是最新贷款政策：
1、首套：首付15%+按揭85%，利率3.05%~3.1%
2、二套：首付25%（部分地区20%），按揭贷款75%，利率3.09%~3.14%
天钥桥路上的这个小区，不知道什么时候被绿皮中介划进了龙华板块，一直以来在业内、在老百姓的概念中，徐汇苑就是徐家汇的一个小区——老百姓对板块的普遍理解意味着“地皮价格的基础水准”，还是比较重要的。
小区虽然房龄有点老了，但放在徐汇的内环内也还可以，整个徐汇的内环内比这房龄新的也没多少。
小区的配置属于豪宅级，有中央花园，有景观小品，还有会所，跟同时期的东方曼哈顿、莱诗邸属于一个层级。
至于户型来说，同样地狭人稠的新加坡房企和香港房企在上海的第一批房子产品逻辑都是一样的，“异曲同工之妙”，窄面宽+无过道的极简动线，除了采光稍微弱了一点之外，没有绕绕转转，所有的门都开在厅上，讲究的就是个高利用率，内部的舒适度还是比较好的。
另外很重要的一点是这套房子总价不高，但是附带了徐汇区的第一梯队（徐汇区的第一梯队也约等于上海市的第一梯队），而且是9年一贯制，一步到位，毫不费心，所以对于市场而言就是“兼顾地段保值的市级一梯队学校的最低门槛”，从这个标签来说，大家就知道它的长期保值增值、以及流通性了。
起拍价很低，即使大家追高，总价也不算高，总归会有折扣的，所以自己用几年学区，然后出手，不仅孩子有一个光明的未来，资产上也会有丰厚的利润。
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