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• 同小区链家网目前大平层四房同户型326.95平米挂牌5200万，单价15.9万；

• 同小区成交价统计：同小区119平米2房户型中区25年7月1182万，单价9.92万税费（下家承担）；

• 此次法拍房2288万成交8.5折，上家税费为0（各付）成交单价仅需7.74万，房屋价差高达393万（含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市浦东新区东绣路99弄6号1001室及车位

• 建造年代：2006年

• 建造总高：18楼

• 建筑面积：295.78平

• 成交单价：7.74万

• 户型：4室2厅1厨3卫

• 起拍价：2288万

• 评估价：4058万

• 成交时间：2025-9-18

• 目前状态：空置

这套房子的折扣率稍微有点大，而且沦落到二拍，还是空置无风险的，多少有点不寻常。

紧贴着世纪公园的杨东板块，其实就是花木，无论是大众认知还是上海的一手新房领域都没有杨东的概念，都认为这块地就是花木，而且是花木的核心区域。也就是说地段是没什么问题的，再加上将近300平方的大平层尺度，城市副中心的超级大平层应该是一个很好的资产，高档小区，社区的品质感和景观非常好。

那么问题出在哪里呢？

一方面是户型，看到这个户型图白首直摇头。

尺度上确实够大，将近300㎡，而且确确实实是平层，景观平层，但问题是整个户型极其不规整，厅的总面积够大，但是歪歪扭扭，大到客厅，小到卫生间，没有一条墙体是直的，整个户型从中间电梯井开始，有一种被雷神打过一锤、爆开的感觉，设计师大概脑袋被驴踢过后又被门夹过了。

这种户型，如果是中小面积问题还不大，大家图一个总面积将就一下也就算了，但问题是买到三四千万房子的人，哪一个是没开过眼界的，哪个是愿意将就的？这个总价要挑一个大独栋都是没问题的呀。

这是大折扣的原因之一。另外一个自然就是总价，在法拍房渠道，付款周期短，手头上握有2500万以上预算现金的人毕竟不多，所以折扣大也是自然的，有这个现金也看不上这房子呀。

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前有一套同户型326.95平米，挂牌价格5200万，单价15.9万，业主置换急售，价格可以谈，5000万左右可以成交。

同小区二手房成交价统计：

此法拍房2288万成交，单价仅7.74万，面积295.78平，只需契税，上家税费为0（各付税）并有一个地下产权车位价值50万。25年7月成交119平米中区2房户型1182万，单价9.92万；且是业主到手价，还得付上家税费。

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2025年8月最新法拍房贷款政策如下：

2024年12月1日起执行：

近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。

为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。

一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。

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