老卢湾 | 海华小学+卢湾中学海悦花园 | 倒挂近4万/㎡起拍
发布日期： 2025-09-12
• 黄浦区鲁班路388弄6号1002室
• 打浦桥｜海悦花园
• 2004年，100.51平 2房2厅1卫
• 拍卖时间：上海市黄浦区人民法院将于2025年10月18日10时至2025年10月21日10时止
• 法院起拍价：820.4万，目前起拍单价8.16万
• 法院评估价：1172万
• 目前此法拍房起拍单价仅8.16万（中区）
• 2025年8月19日法拍最新成交单价10.6万（低区）
• 目前链家挂牌最低单价11.5万（低区）
• 小区介绍：海悦花园位于鲁班路近斜土路，卢湾区打浦桥版块唯一人车分流的社区，被誉为南卢湾标志性楼盘，这是一大亮点。该项目由中海集团实力打造，在卢湾的生活中心，强调人文景观与自然景观的有机统一，自然与商业配置的互补互融，以花园式草坪、曲桥、溪流、花色、廊柱装点生活。
• 周边配套：海华商厦、打浦名品城、大同又一城、日月光中心、世纪联华等
• 房型介绍：2房2厅1卫 双南户型
• 地铁：地铁4号线-鲁班站345米
• 学区介绍：海华小学 卢湾中学（二梯队）
• 目前此法拍房起拍单价仅8.16万（中区）
• 2025年8月19日法拍最新成交单价10.6万（低区）
• 目前链家挂牌最低单价11.5万（低区）
• 目前此法拍房起拍单价仅8.16万（中区）
• 2025年8月19日法拍最新成交单价10.6万（低区）
• 目前链家挂牌最低单价11.5万（低区）
2025年8月最新法拍房限购+贷款政策如下：
2024年12月1日起执行：
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。
为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
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老卢湾的地段，上海人都是认的，不单单是看文教医疗商业这类配套，而是上升为一种精神信仰，可以毫不客气的说，在一半的上海人眼中，老卢湾，老黄浦，苏州河以南的老静安，徐汇区的内环线以内，才是真正的上海滩。
而且随着城市的扩大，以及绝对市中心土地价格的提升，再加上持续的动迁（整个上海传统市区二级以下旧里改造已经全部完成了），如今还住在传统上支角的，中产家庭是最低的。
板块本身要说大的规划肯定是没有了，但是已经改造完成，界面已经经过翻新，有老上海的“精神向往”在，也就有海量的潜在上海人想要买进，又有卢湾中学这样大牌学区加持，所以保值是没问题的，增值速度也不可能低于全市平均水平，相反，长期来算是显著高于全市平均增速的。
小区本身是第一代的高档楼盘，无非就是房龄稍微有点老了，不过放在传统上支角也不算太大问题，现在买入的话，持有个10年不到，只要在房龄30年之前出手，房龄并不会成为拖后腿的因素（30年这条线仅限于传统上支角，传统市区下支角的虹口杨浦这条线是20年）。
至于居住舒适度，从户型和社区的品质来看，应该是符合绝大多数中产家庭预期的。
目前起拍的折扣比较大，但是真的到成交价的时候，估计折扣不会太大，因为地段太显眼了，抢的人不会少。
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