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• 闵行区都会路3899弄3号1602室

• 外环外｜颛桥｜星河湾2号园

• 2015年，239.78平 3房2厅3卫

• 拍卖时间：上海市长宁区人民法院将于2024年11月15日10时至2024年11月18日10时止

• 法院起拍价：1214.72万（税费各付，可省5%-7%的税费）目前起拍单价5.065万

• 法院评估价：1898万

• 目前此法拍房起拍单价仅5.065万（中区）

• 2024年8月25日链家二手最新成交单价7.757万（高区）

• 目前链家挂牌最低单价7.026万（中区）

• 周边配套：麦多广场 龙盛广场 大润发 万达广场等

• 户型介绍：3房2厅3卫  

• 交通介绍：地铁15号线 1213米

• 目前此法拍房起拍单价仅5.065万（中区）

• 2024年8月25日链家二手最新成交单价7.757万（高区）

• 目前链家挂牌最低单价7.026万（中区）

2024年9月29日发布：

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，因城施策更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就进一步优化房地产市场政策措施通知如下：

• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能

• 能否安全交房？——袋鼠初步评估：空置

星河湾的房子很有意思，喜欢的人很喜欢——奢华感满满的，老有土豪的面子了；但不喜欢的人也不少，而且是真不喜欢，重欧式的风格太土，有种乡镇企业家的气质。

而且星河湾还有一个一直被诟病的、也不会改变的问题，就是地段，地段都是在主城区的外围，进不了传统市区，当然，这本就是企业层面的经营逻辑——用奢华的建筑和装修、园林，把价格拉上去，弥补地段的不足。

但不论如何，星河湾的知名度摆在那里，买在星河湾，至少2点是保证的：

只要重欧式的风格能接受，那居住的舒适度是很好的，第二是面子能保证，至少大家都知道你有钱，无非就是审美比较“老派”而已。

这套房源的起拍价很低，但名声在外+空置，预计折扣率还是不会太低，可能还会比如今是市场平均折扣率还小一点。

至于未来的增值空间，这得两说，一来是土地，是受莘庄城市副中心辐射的，但也只是辐射，不会特别强，能超过全市平均水平一点而已。二来是房龄，因为其房价的重头是在建筑外观+豪华装修，次主力是酒店+自带学校，小部分才是地段，因此重头部分是受时间影响的，因此房龄对房价的影响就比较大了。

这与传统市区楼盘的逻辑刚好反过来——房价大部分是地段、少部分才是建筑，所以老破小也有不少单价过10万的。

所以建议是：折扣入手，前面先吃一段购入折扣，房龄接近20年的时候出手，吃一段莘庄城市副中心的红利，之后房龄拖后腿的部分，就与这一任业主无关了。

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