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• 长宁区武夷路555弄28号302室房产及地下车库（地下一层182号车库）

• 2003年，189.02㎡，3房2厅

• 拍卖时间：上海市长宁区人民法院将于2024年2月19日10时至2024年2月22日10时止

• 法院起拍价：1485.1万（税费各付，省上家5%~7%左右的税）

• 法院评估价：1856.4万

• 该小区竣工于2004年，由法国夏邦杰建筑设计师担任，开发商悦达。与高品质黑森林同一个开发商，精装交付，自带中央空调，中央新风，净水系统。一楼设立大堂，大堂配有24小时管家，小区自带人车分流花园。

• 商业配套：龙之梦 来福士 华宁弘基生活中心 汇金百货等。

• 房型介绍:  3房2厅。

• 地铁：2号线623米 3号线 4号线496米 中山公园站。

二手市场参考价：

二手市场成交价：

同板块，法拍历史成交折扣统计：

购房贷款：

• 首套：得标价*70%，利率目前是4.1%；

• 二套：得标价*30%，利率目前是4.5%。

袋鼠安全初评：

• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能；

• 能否安全交房？——袋鼠初步评估：空置。

这是个在中山公园板块内位置很“正”的楼盘，距离轨交枢纽、也就是龙之梦、长宁来福士都很近，资源的便捷性很高。熟悉那一带的朋友，应该也知道其早些年可是中山公园楼市的王者，即使不熟悉，听这名字也能感到其“豪”。

房子、社区环境以及居民的层次，都是没问题的，住在中山公园这种档次楼盘的人，也基本上很少会再置换出去——

没有明显短板的小区，再置换是缺乏理由的，为了面积改善？为了地段商业或交通资源改善？为了地段的气质改善？还是为了邻居层次不高改善？还是为了教育资源改善？大抵真的只有中介最常用的理由：“上家出国”了。

都找不出理由的时候，就说明这个小区的人员流动性、阶层的稳定性很高，二手交易不活跃是因为房子没有短板而缺乏供应。

当然，白首看来，这个小区最大的问题是房龄。现在当然问题不大，但再过个十年，估计就会成为拖累房价的因素了。

好在中山公园本身的地段优势摆在那里，在上海楼市里，地段永远大大大地比房子重要，所以地段的保值能力足以覆盖房龄向下的拖累，不必担心会跑不赢全市平均的长期增速。

君御豪庭——推荐理由：老静安 高品质住宅。

江临天下——推荐理由：内环内滨江地段  部分可看江景。

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