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• 徐汇区龙瑞路128弄7号2302室

• 华泾｜中外环｜中海瀛台

• 2007年，106.37㎡，2房2厅

• 拍卖时间：上海市徐汇区人民法院将于2023年08月01日起至2023年08月04日止

• 法院起拍价：907万（税费各付，省上家5%~7%左右的税）

• 法院评估价：1295万

• 链家挂牌价：1290（业主净到手，税费下家全付）

*特别说明：

• 此小区有同户型挂牌1290万，多套2房挂牌在1300万以上

• 2023年5月成交的同户型105.06平1028.9万（业主缺钱急售）

• 2022年2月成交的同户型104.76平1323万（正常的成交价格）

1、袋鼠实勘

• 中海瀛台”是徐汇区的一线临江楼盘。该项目紧贴黄浦江、拥有600米长沿江面、正对300米超宽江面、270度双面观江。项目由多层、小高层、高层组成。

• 项目分南北两期，之间依托一条延伸到滨江大道的商业内街衔接。同类物业中绝无仅有的中央大花园是北区规划的中心、南北长170米、东西宽100米、面积约15000平方米、在同等楼盘的花园面积中遥遥领先。

• 周边配套：上海华泾天街、华泾广场两大商场，距离都不超过3公里，小区附近的沿街商铺也很多，可以满足基本的生活需求。

• 2房2厅1厨1卫

• 地铁23号线龙瑞路地铁站

• 学校：小学徐汇实验小学，初中园南中学

【二手市场参考价】

【二手市场成交价】

2、购房贷款

• 首套：得标价*65%，利率目前是4.65%；

• 二套：得标价*30%，利率目前是5.35%。

3、袋鼠安全初评

• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能。

• 能否安全交房？——袋鼠初步评估：有占用。

华泾不算是强势的板块，从来都不是，未来也不是。但受惠于在建的23号线和规划中的19号线，在华泾路站换乘的中期双地铁利好，产业能带动多少不好说；

但从居住角度来看，便利性大幅增加，也具备了承接万体馆向南价格外溢客群的实际通道，因此楼市在未来的几年会有一波明显的红利，现在两条线都还没造好，正是入场的好时机。

华泾路站在外环线外、龙吴路与华泾路交叉口，刚好在板块的中部位置，对各楼盘的带动效果都不错。

中海瀛台本身就是华泾的品质标杆项目，而且这个楼盘是在中环线外“贴边”的，是整个华泾环线位置最好的、最靠近徐汇区核心地带的。在建的23号线在小区西面、步行10分钟不到的地方设有龙瑞路站，因此实际地段和品质，都具有略超越板块平均增幅的能力。

邑滨江——推荐理由：陆家嘴核心区域，19年次新房，北滨江区域内，少数几个真正的北滨江一线项目之一，距离滨江步道仅约百米左右，该项目是在北滨江集中开发时间段内开盘，可以代表北滨江豪宅的水准。

新华嘉利公寓——推荐理由：烫金地段，出门即是百年国宾道新华路，2000年品质外销房，双轨交通，地铁500米。

2023年6月份4场场法拍房专题活动安排如下：（每周六下午 线下活动）

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2021年

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